Apartamento em Marvila
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Apartamento T1 com 30 m² em Marvila, Lisbon, à venda por 180 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 154 436 €, 14,2% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 30 m², no 1º andar, construído em 1951, certificado energético E. Localizado freguesia de Marvila, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento oferece acesso a um pátio privado partilhado com uma área de churrasqueira, melhorando as opções de lazer ao ar livre num ambiente residencial tranquilo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €180,000 está significativamente acima do valor justo de €154,436, com uma discrepância de €25,564 (16,6%). Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €154,436 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €180,000 situa-se €25,564 (16.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €180,000 face à base da zona de Marvila, Lisbon, Lisbon de €149,590 (€4,986/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 74/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €149,590, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €154,436 (€5,148/m²), uma diferença de €25,564 (16.6%) face ao preço pedido de €180,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Marvila · 622adb | Imóvel em análise | €180,000 | €6,000 | — | 75 | 84 |
| Penha de França · 89e629 | Ativo | €375,000 | €5,137 | 14.4% | 69 | 81 |
| rua das Enfermeiras da Grande Guerra, 5 | Ativo | €450,000 | €5,844 | 2.6% | 73 | 80 |
| rua Gualdim Pais | Ativo | €250,000 | €4,902 | 18.3% | 65 | 81 |
| alameda e Escola António Arroio | Ativo | €315,000 | €5,727 | 4.5% | 66 | 80 |
| Mediana | €345,000 | €5,432 | 9.5% | 68 | 81 |
Tese de investimento
Aluguer a longo prazo O apartamento de 1 quarto em Marvila está sobrevalorizado a €180,000, ultrapassando o valor justo de €154,436 em 16,6%. Dada a sua condição razoável e a pontuação favorável do bairro de 84/100, enquanto a demanda é forte, o preço atual pode limitar as melhorias no rendimento potencial no mercado de aluguer a longo prazo. Aluguer familiar Com um rendimento bruto de 5%, a avaliação deste apartamento não capta o valor justo de €154,436, tornando-o sobrevalorizado a €180,000. As famílias que procuram alugueres a longo prazo podem achar esta propriedade atrativa devido à elevada qualidade do bairro, mas a discrepância de preços pode desencorajar o interesse. Comprar e manter O preço elevado de €180,000, em comparação com o valor justo de €154,436, sugere que esta estratégia de comprar e manter pode não produzir retornos ótimos, uma vez que a propriedade está atualmente sobrevalorizada em 16,6%. Os investidores podem enfrentar desafios na valorização ao longo do tempo, apesar da forte demanda na área e das boas comodidades. Não ideal para aluguer de férias a curto prazo O preço do apartamento torna-o pouco atrativo para o mercado de aluguer de férias a curto prazo, uma vez que está acima do valor justo. A elevada classificação do bairro e as comodidades locais são ofuscadas pelo preço excessivo, levando a uma possível falta de viabilidade de investimento para esta estratégia.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 sugere um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a potenciais períodos de vacância e perda de rendimento ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 192 346 €
- Capital próprio necessário
- 48 346 €
- Prestação mensal
- 607 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -162 €
- Preço180 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3572 €
- Imposto do Selo (escritura)1440 €
- Imposto do Selo (crédito)864 €
- Escritura, registo e banco1932 €
- Obras4538 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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