Apartamento T2, 77 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Apartamento T2 com 77 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 329 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 295 342 €, 10,2% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo art déco. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 77 m², certificado energético D. Localizado em praça da República, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade apresenta duas entradas independentes, aumentando o seu potencial de conversão em unidades de aluguer, ao mesmo tempo que oferece um espaço exterior privado para relaxamento urbano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €329,000 reflete uma sobrevalorização de €33,658 (11,4%) em comparação com o valor justo de €295,342. Esta propriedade não apresenta uma oportunidade financeira convincente para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €295,342 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €329,000 situa-se €33,658 (11.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €329,000 face à base da zona de praça da República de €296,846 (€3,855/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €296,846, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €295,342 (€3,836/m²), uma diferença de €33,658 (11.4%) face ao preço pedido de €329,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça da República | Imóvel em análise | €329,000 | €4,273 | — | 64 | 76 |
| rua Aval de Baixo | Ativo | €280,000 | €3,836 | 10.2% | 68 | 73 |
| rua do Monte da Estação | Ativo | €215,000 | €3,525 | 17.5% | 60 | 71 |
| rua da Constituição | Ativo | €355,000 | €5,000 | 17.0% | 74 | 76 |
| Paranhos · 91129e | Ativo | €264,000 | €2,722 | 36.3% | 65 | 71 |
| Mediana | €272,000 | €3,681 | 13.9% | 67 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, com um preço de €329,000, está acima do valor justo de €295,342, apresentando uma diferença de 11,4% que sugere que pode não ser uma escolha adequada para investimento em arrendamento de longo prazo. Embora o rendimento de 4,6% seja aceitável, a natureza sobrevalorizada levanta preocupações sobre o fluxo de caixa e o retorno global do investimento. Arrendamento familiar O preço de lista do apartamento de €329,000, que ultrapassa o valor justo de €295,342, indica que pode não ser uma opção ideal para arrendamento familiar. Embora a forte classificação do bairro de 76/100 possa atrair inquilinos, as métricas financeiras sinalizam uma potencial exposição excessiva neste investimento. Buy-and-hold Com um preço pedido de €329,000 e um valor justo de €295,342, este investimento é classificado como sobrevalorizado, o que pode afetar negativamente o potencial de valorização ao longo do tempo. A pontuação atual de condição de 67/100 acrescenta ainda mais preocupação, uma vez que sugere que podem ser necessários gastos adicionais para aumentar o valor da propriedade ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Um score de estabilidade de inquilinos de 70/100 indica um potencial para maior rotatividade de inquilinos, o que poderia levar a taxas de vacância mais elevadas e redução na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 370 179 €
- Capital próprio necessário
- 106 979 €
- Prestação mensal
- 1110 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -422 €
- Preço329 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 636 €
- Imposto do Selo (escritura)2632 €
- Imposto do Selo (crédito)1579 €
- Escritura, registo e banco2290 €
- Obras21 043 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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