Apartamento em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias
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Apartamento T3 com 110 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 750 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 644 524 €, 14,1% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 110 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui uma varanda exclusiva com vista direta para o mar, aumentando o seu apelo como um retiro sereno numa localização altamente procurada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €750,000 excede o valor justo de €644,524 em €105,476 (16,4%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que pode ser necessária uma reavaliação do preço pedido para um investimento atrativo.
Avaliação
Valor justo estimado em €644,524 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €750,000 situa-se €105,476 (16.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €750,000 face à base da zona de Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, Lisbon de €613,387 (€5,576/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €613,387, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €644,524 (€5,859/m²), uma diferença de €105,476 (16.4%) face ao preço pedido de €750,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · d05a19 | Imóvel em análise | €750,000 | €6,818 | — | 70 | 71 |
| travessa Pinto Correia, 12 | Ativo | €519,000 | €6,329 | 7.2% | 76 | 73 |
| Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · 1e65b4 | Ativo | €499,000 | €4,708 | 31.0% | 68 | 77 |
| Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias · 622a40 | Ativo | €695,000 | €6,150 | 9.8% | 71 | 73 |
| rua Lino de Assunção, 14 | Ativo | €500,000 | €7,692 | 12.8% | 73 | 68 |
| Mediana | €509,500 | €6,240 | 8.5% | 72 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar Esta propriedade está sobrevalorizada em 16,4% em comparação com o seu valor justo de €644.524, o que pode diminuir a sua atratividade para famílias que procuram opções de arrendamento acessíveis. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 2,7%, pode não proporcionar o retorno ideal que as famílias locais procuram nos seus investimentos em arrendamento. Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 2,7% neste imóvel de €750.000 sugere um potencial limitado de valorização para investidores de arrendamento a longo prazo, especialmente tendo em conta que está avaliado em 16,4% acima do seu valor justo. A pontuação do bairro de 71/100 indica um apelo médio, que pode não justificar o atual preço pedido para arrendatários sensíveis ao preço. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como parte de uma estratégia de compra e manutenção é menos atrativo, dado que está sobrevalorizada em 16,4% em comparação com o seu valor justo de €644.524. O rendimento modesto de 2,7% e uma classificação de condição de 68/100 sugerem que a propriedade pode não se valorizar suficientemente para justificar o seu preço atual ao longo do tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 sugere uma probabilidade maior de rotatividade de inquilinos, podendo levar a taxas de vacância e custos aumentados ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 837 205 €
- Capital próprio necessário
- 237 205 €
- Prestação mensal
- 2530 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1860 €
- Preço750 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões45 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6000 €
- Imposto do Selo (crédito)3600 €
- Escritura, registo e banco3300 €
- Obras29 305 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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