Apartamento em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias
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Apartamento T4 com 144 m² em Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, Oeiras, à venda por 530 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 532 198 €, em linha com o preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 144 m², no 1º andar, certificado energético D. Localizado em rua Joaquim Quirino, freguesia de Oeiras e São Julião da Barra, Paço de Arcos e Caxias, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui um espaço exterior privado ideal para relaxamento, e a sua localização no primeiro andar permite fácil acessibilidade com bastante luz natural em todos os quartos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €530,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €532,198, apresentando uma diferença de apenas €2,198 (0,4%), indicando que está ao preço justo no mercado atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revender poderia focar em pequenas renovações para aumentar o apelo do apartamento, permitindo uma revenda lucrativa a curto prazo. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 4% e uma renda mensal potencial de aproximadamente €1,767, a propriedade apresenta uma opção sólida para investimento em arrendamento a longo prazo numa área suburbana de Lisboa com um perfil equilibrado.
Avaliação
Valor justo estimado em €532,198 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €530,000 situa-se €2,198 (0.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €530,000 face à base da zona de rua Joaquim Quirino de €558,514 (€3,879/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 63/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €558,514, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €532,198 (€3,696/m²), uma diferença de €2,198 (0.4%) face ao preço pedido de €530,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Joaquim Quirino | Imóvel em análise | €530,000 | €3,681 | — | 65 | 73 |
| avenida Infante Dom Henrique, 14 | Ativo | €420,000 | €3,621 | 1.6% | 64 | 73 |
| rua Frei Bartolomeu dos Mártires S / N | Ativo | €675,000 | €3,771 | 2.5% | 62 | 74 |
| avenida da República, 120 | Ativo | €430,000 | €3,071 | 16.5% | — | 70 |
| rua da Quinta das Palmeiras, 93 | Ativo | €655,000 | €3,308 | 10.1% | 54 | 64 |
| Mediana | €542,500 | €3,465 | 5.9% | 62 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar A propriedade, ao preço de €530,000, alinha-se de perto com o seu valor justo de €532,198, indicando que está ao preço justo para arrendamentos familiares. Com um rendimento bruto de 4% e uma pontuação de bairro de 73/100, revela-se uma escolha atraente para famílias que procuram acomodação de arrendamento de longo prazo. Arrendamento a longo prazo Dado o valor justo e um rendimento bruto de 4%, este apartamento com 4 quartos representa uma opção sólida para investimento em arrendamento a longo prazo, com risco económico mínimo. A localização suburbana de Lisboa garante acesso a comodidades e oportunidades de emprego, tornando-o apelativo para inquilinos estáveis. Compra e retenção Com um preço de listagem que praticamente corresponde ao valor justo, esta propriedade serve como um investimento prudente de compra e retenção numa área com baixa criminalidade. A pontuação equilibrada do bairro e o potencial para um rendimento de arrendamento estável apoiam ainda mais esta estratégia, pois os valores das propriedades podem se apreciar ao longo do tempo numa localização tão desejável.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A elevada rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido ao índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, levando a potenciais taxas de vacância aumentadas e redução da renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 619 338 €
- Capital próprio necessário
- 195 338 €
- Prestação mensal
- 1788 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -906 €
- Preço530 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões29 700 €
- Imposto do Selo (escritura)4240 €
- Imposto do Selo (crédito)2544 €
- Escritura, registo e banco2772 €
- Obras50 082 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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