Estúdio em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Estúdio T1 com 44 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 239 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 289 329 €, 21,1% acima do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Estúdio T1 com 1 casas de banho de 44 m², no 2º andar, construído em 1994. Localizado em rua de Faria Guimarães, 70, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui uma varanda coberta grande e desfruta de vistas desimpedidas da posição tranquila na parte de trás do 5º andar, melhorando a experiência de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €239,000 está €50,329 abaixo do valor justo de €289,329, representando um desconto de 17,4%. Esta avaliação sugere uma sólida oportunidade de investimento no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €289,329 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €239,000 situa-se €50,329 (17.4%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €239,000 face à base da zona de rua de Faria Guimarães, 70 de €285,505 (€6,489/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €285,505, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €289,329 (€6,576/m²), uma diferença de €50,329 (17.4%) face ao preço pedido de €239,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Faria Guimarães, 70 | Imóvel em análise | €239,000 | €5,432 | — | 70 | 78 |
| rua de Ceuta, 88 | Ativo | €510,000 | €10,851 | 99.8% | 75 | 80 |
| rua de Cedofeita, 291 | Ativo | €295,000 | €6,556 | 20.7% | 70 | 78 |
| rua de Camões, 771 | Ativo | €570,000 | €12,128 | 123.3% | 75 | 79 |
| praça de Dom João I, 175 | Ativo | €310,000 | €6,596 | 21.4% | 75 | 76 |
| Mediana | €410,000 | €8,724 | 60.6% | 75 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está bem posicionada no Porto, beneficiando de um ambiente cultural e educativo que suporta uma procura estável por inquilinos. Com um rendimento bruto de 4,4% e uma diferença de 17,4% abaixo do valor justo, este investimento apresenta uma oportunidade atraente para arrendamento de longo prazo. Arrendamento de corta duração Dada a importância do Porto como destino turístico, este estúdio tem um forte potencial para arrendamento de curta duração, especialmente numa vizinhança com uma classificação elevada de 78/100. O preço atual pedido alinha-se bem com as taxas de ocupação mais altas observadas na área, fazendo dele uma opção convincente para geração de rendimento. Comprar e manter Manter esta propriedade a longo prazo oferece não apenas potencial para valorização à medida que o mercado se estabiliza, mas também capitaliza sobre a forte procura habitacional numa das principais vizinhanças do Porto. A combinação de uma classificação de condição justa de 70 e um preço vantajoso em relação ao valor justo torna-a um investimento estratégico para comprar e manter.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um potencial para taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode afetar o fluxo de caixa e aumentar os custos de vazio ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 261 300 €
- Capital próprio necessário
- 70 100 €
- Prestação mensal
- 806 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -311 €
- Preço239 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7336 €
- Imposto do Selo (escritura)1912 €
- Imposto do Selo (crédito)1147 €
- Escritura, registo e banco2074 €
- Obras9832 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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