Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Apartamento T1 com 53 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 279 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 296 553 €, em linha com o preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e elevador.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 53 m², construído em 1994, certificado energético D. Localizado em rua Vitorino Nemésio, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Característica Notável: O apartamento inclui uma área de armazenamento independente com duas janelas, proporcionando funcionalidade adicional e luz natural, aumentando seu apelo tanto para conforto quanto para investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €279,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €296,553, representando uma diferença de €17,553 (5.9%). Essa posição sugere que a propriedade está ao preço justo no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €296,553 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €279,000 situa-se €17,553 (5.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €279,000 face à base da zona de rua Vitorino Nemésio de €277,926 (€5,244/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €277,926, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €296,553 (€5,595/m²), uma diferença de €17,553 (5.9%) face ao preço pedido de €279,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Vitorino Nemésio | Imóvel em análise | €279,000 | €5,264 | — | 72 | 71 |
| rua do Almada | Ativo | €338,000 | €6,500 | 23.5% | 76 | 71 |
| rua de Aníbal Cunha, 47 | Ativo | €289,000 | €4,898 | 6.9% | 74 | 71 |
| rua do Bolhão | Ativo | €243,000 | €5,400 | 2.6% | 76 | 80 |
| rua de Santa Catarina | Ativo | €249,000 | €5,791 | 10.0% | 76 | 68 |
| Mediana | €269,000 | €5,596 | 6.3% | 76 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento T1 no Porto oferece um rendimento bruto de 3,8%, que é um retorno estável alinhado com as expectativas justas do mercado. A diferença de 5,9% em relação ao seu valor justo sugere que está adequadamente precificado para uma renda de aluguer consistente numa área de classe média forte. Arrendamento familiar O espaçoso layout de 53m² é adequado para pequenas famílias que procuram residência a longo prazo numa vizinhança com escolas e comodidades decentes. Com um preço justo, esta propriedade pode atrair inquilinos estáveis à procura de um ambiente de vida confortável perto de oportunidades de emprego. Comprar e manter Como um investimento de comprar e manter, este apartamento mostra potencial para valorização do capital, dado as condições de mercado favoráveis nos subúrbios do Porto. Com uma avaliação justa e um rendimento razoável, esta propriedade pode servir como um ativo fiável enquanto beneficia do crescimento económico futuro na região.
Riscos
Risco de dependência económica A pontuação de estabilidade económica da propriedade de 75 indica uma dependência moderada da economia local, o que pode afetar a retenção de inquilinos e a renda de aluguer em períodos de recessão económica.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 891 €
- Capital próprio necessário
- 78 691 €
- Prestação mensal
- 941 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -483 €
- Preço279 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 136 €
- Imposto do Selo (escritura)2232 €
- Imposto do Selo (crédito)1339 €
- Escritura, registo e banco2170 €
- Obras7015 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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