Vivenda T3, 90 m² em Aver-o-Mar, Amorim e Terroso, Póvoa de Varzim
Vivenda T3 com 90 m² em Aver-o-Mar, Amorim e Terroso, Póvoa de Varzim, à venda por 460 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 252 797 €, 45% abaixo do preço pedido. Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 0 casas de banho de 90 m². Localizado freguesia de Aver-o-Mar, Amorim e Terroso, concelho de Póvoa de Varzim, distrito de Porto. A propriedade apresenta uma área de mezzanine única que acrescenta carácter e espaço adicional, enquanto o seu terraço virado para o mar oferece acesso direto a deslumbrantes vistas costeiras.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €460,000 excede significativamente o seu valor justo de €252,797, criando uma diferença insustentável de €207,203 (82,0%). Esta propriedade está indubitavelmente sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €252,797 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €460,000 situa-se €207,203 (82.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €460,000 face à base da zona de Aver-o-Mar, Amorim e Terroso, Póvoa de Varzim, Porto de €211,273 (€2,347/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 83/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €211,273, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €252,797 (€2,809/m²), uma diferença de €207,203 (82.0%) face ao preço pedido de €460,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aver-o-Mar, Amorim e Terroso · 190960 | Imóvel em análise | €460,000 | €5,111 | — | 75 | 62 |
| Aver-o-Mar, Amorim e Terroso · 9375c2 | Ativo | €359,000 | €2,992 | 41.5% | 78 | 62 |
| Aver-o-Mar, Amorim e Terroso · 23f40d | Ativo | €294,118 | €2,626 | 48.6% | — | 54 |
| Aguçadoura e Navais · dbd485 | Ativo | €330,000 | €3,474 | 32.0% | — | 56 |
| rua Gomes de Amorim | Ativo | €550,000 | €1,858 | 63.6% | 70 | 68 |
| Mediana | €344,500 | €2,809 | 45.0% | 74 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada, sendo comercializada com um prémio de 82,0% sobre o seu valor justo de €252,797, o que limita significativamente o potencial de lucro numa estratégia de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, os retornos podem não justificar os riscos envolvidos na manutenção deste ativo. Comprar e manter Investir nesta vila como parte de uma estratégia de comprar e manter pode ser problemático devido à sua significativa discrepância em relação ao valor justo, indicando uma posição de mercado desfavorável. A precificação atual reflete um elevado risco de desvalorização, tornando-a uma escolha inadequada para a valorização a longo prazo no contexto das condições atuais de mercado. Arrendamento familiar Apesar da sua localização costeira, a vila está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo, sugerindo que as famílias podem encontrar melhores opções que ofereçam um maior valor de arrendamento. Com uma classificação de vizinhança de 62/100 e um rendimento de apenas 2,5%, a propriedade pode ter dificuldades em atrair inquilinos de qualidade dispostos a pagar um prémio por este ativo.
Riscos
Risco de volatilidade económica A pontuação de estabilidade económica de 60 indica um potencial para flutuações na economia local, que podem afetar os valores das propriedades e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 493 365 €
- Capital próprio necessário
- 125 365 €
- Prestação mensal
- 1563 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1135 €
- Preço460 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões24 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3680 €
- Imposto do Selo (crédito)2208 €
- Escritura, registo e banco2604 €
- Obras773 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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