Apartamento em Pontinha e Famões
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Apartamento T2 com 96 m² em Pontinha e Famões, Odivelas, à venda por 258 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 195 000 €, 24,4% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 96 m², no 4º andar, construído em 1973. Localizado em avenida 25 de Abril, 32, freguesia de Pontinha e Famões, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui um grande terraço de 30 m² ideal para atividades ao ar livre e está situado a uma curta distância do Metro de Pontinha, aumentando a acessibilidade. Veredicto de Avaliação: Excelente Oportunidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €258,000 está €63,000 (32.3%) acima do valor justo de €195,000, tornando este imóvel sobrevalorizado no mercado atual. Não representa uma oportunidade de investimento convincente com base na sua avaliação. Buy-to-flip angle. Considerando a classificação atual de 65/100, uma estratégia de compra para revenda pode ser desafiadora, uma vez que as renovações podem ser extensivas e dispendiosas em comparação com o preço de revenda potencial. Este imóvel não parece ideal para lucro rápido via revenda. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €1,075 oferece um rendimento bruto de 5%, que se alinha com a estratégia de aluguel a longo prazo direcionada a famílias. A sua localização em uma região suburbana de Lisboa com boas ligações de transporte é benéfica para uma demanda de aluguel consistente.
Avaliação
Valor justo estimado em €195,000 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €258,000 situa-se €63,000 (32.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €258,000 face à base da zona de avenida 25 de Abril, 32 de €144,338 (€1,504/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €144,338, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €195,000 (€2,031/m²), uma diferença de €63,000 (32.3%) face ao preço pedido de €258,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida 25 de Abril, 32 | Imóvel em análise | €258,000 | €2,688 | — | 65 | 76 |
| Águas Livres · ade5f6 | Ativo | €195,000 | €2,031 | 24.4% | — | 78 |
| rua Elias Garcia, 252 | Ativo | €140,000 | €1,647 | 38.7% | — | 73 |
| Carnide · 3d9688 | Ativo | €180,000 | €2,400 | 10.7% | — | 81 |
| rua Irene Lisboa, 12 | Ativo | €315,000 | €1,599 | 40.5% | 68 | 74 |
| Mediana | €187,500 | €1,839 | 31.6% | 68 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está listada por €258,000, excedendo significativamente o valor justo de €195,000, representando uma diferença de 32,3%. Com um rendimento bruto de 5%, o retorno potencial é afetado pela natureza sobrevalorizada do ativo, tornando o arrendamento a longo prazo uma estratégia menos atraente. Arrendamento familiar Embora a área beneficie de bons transportes e comodidades, o preço de listagem de €258,000 ainda está 32,3% acima do valor justo de €195,000. Assim, apesar da classificação razoável do bairro de 76/100, o alto preço limita a viabilidade do arrendamento familiar como uma estratégia eficaz. Comprar e manter O preço de listagem atual de €258,000 excede o valor justo em 32,3%, apresentando desafios para uma estratégia de comprar e manter eficaz. A pontuação de condição da propriedade, que é de 65/100, destaca ainda mais que o potencial de valorização a longo prazo do investimento é comprometido devido ao seu estado de sobrevalorização.
Riscos
Potencial para Volatilidade do Mercado Como tanto a estabilidade económica quanto a estabilidade dos inquilinos estão a 75/100, existe o risco de que flutuações na economia local possam levar a uma diminuição na retenção de inquilinos ou na receita de aluguer, afetando a rentabilidade geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 904 €
- Capital próprio necessário
- 95 504 €
- Prestação mensal
- 870 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -304 €
- Preço258 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8666 €
- Imposto do Selo (escritura)2064 €
- Imposto do Selo (crédito)1238 €
- Escritura, registo e banco2119 €
- Obras29 817 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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