Penthouse T3, 122 m² em Barcarena, Oeiras
Penthouse T3 com 122 m² em Barcarena, Oeiras, à venda por 795 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 513 386 €, 35,4% abaixo do preço pedido. A análise de 26 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Penthouse T3 com 3 casas de banho de 122 m², no 2º andar, construído em 2019, certificado energético A. Localizado freguesia de Barcarena, concelho de Oeiras, distrito de Lisbon. Destaque: Este penthouse inclui uma magnífica terraço panorâmico que conecta perfeitamente a vida interior e exterior, ideal para entretenimento e desfrutar de vistas desimpedidas dos arredores.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €795,000 supera o valor justo em €281,614 (54.9%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Situa-se significativamente acima do preço de mercado justo de €513,386, sugerindo um potencial limitado para geração imediata de capital.
Avaliação
Valor justo estimado em €513,386 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €795,000 situa-se €281,614 (54.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €795,000 face à base da zona de Barcarena, Oeiras, Lisbon de €462,975 (€3,795/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €462,975, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €513,386 (€4,208/m²), uma diferença de €281,614 (54.9%) face ao preço pedido de €795,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Barcarena · 87503c | Imóvel em análise | €795,000 | €6,516 | — | 78 | 70 |
| rua Baden Powell, 1 | Ativo | €469,000 | €4,078 | 37.4% | 75 | 78 |
| Porto Salvo · 3d9a2d | Ativo | €435,000 | €5,305 | 18.6% | 78 | 71 |
| Barcarena · 65302c | Ativo | €610,000 | €5,648 | 13.3% | 80 | 72 |
| alameda dos Pinheiros | Ativo | €1,220,000 | €3,408 | 47.7% | 80 | 75 |
| Mediana | €539,500 | €4,692 | 28.0% | 79 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O penthouse de 3 quartos apresenta um rendimento de apenas 2,3%, indicando que pode não gerar retornos suficientes em relação ao seu preço de mercado. Dado o valor justo de €513,386, esta propriedade está sobrevalorizada em 54,9%, tornando-a uma opção pouco atraente para investimento em arrendamento de longo prazo. Arrendamento familiar Apesar de estar localizado em uma área suburbana com acesso a comodidades típicas e escolas, o alto preço pedido de €795,000 reduz dramaticamente a atratividade para arrendamentos familiares. A avaliação desta propriedade, que se encontra 54,9% acima do valor justo, sugere que está sobrevalorizada e pode afastar potenciais inquilinos familiares que procuram valor. Comprar e manter Investir neste penthouse como uma estratégia de comprar e manter pode resultar em custos de oportunidade significativos, uma vez que está atualmente sobrevalorizada em 54,9% em comparação com o seu valor justo. O rendimento antecipado de apenas 2,3% reflete um potencial de rendimento insuficiente, tornando esta estratégia menos favorável no contexto atual do mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um risco moderado de rotatividade, o que pode afetar a consistência da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 861 946 €
- Capital próprio necessário
- 225 946 €
- Prestação mensal
- 2785 €
- Rentabilidade bruta
- 2,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2161 €
- Preço795 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 700 €
- Imposto do Selo (escritura)6360 €
- Imposto do Selo (crédito)3816 €
- Escritura, registo e banco3408 €
- Obras5662 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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