Apartamento T2, 95 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T2 com 95 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 535 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 486 825 €, em linha com o preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 95 m², no 6º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui duas fachadas que garantem uma abundante luz natural e vistas desimpedidas, além de uma grande marquise ideal para espaço adicional de convívio.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €535,000 é €48,175 (9,9%) acima do valor justo de €486,825, indicando que a propriedade está ao preço justo considerando a sua condição e as comodidades da vizinhança. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda poderia visar um aumento de preço, capitalizando as acabamentos de qualidade do apartamento e a sua sólida localização, apelando a compradores que buscam casas prontas para habitar. Buy-to-let angle. Com uma renda mensal estimada de €1,338, a propriedade gera um retorno bruto de 3%, tornando-a atrativa para alugueres familiares de longo prazo numa área suburbana em desenvolvimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €486,825 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €535,000 situa-se €48,175 (9.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €535,000 face à base da zona de Lumiar, Lisbon, Lisbon de €437,499 (€4,605/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 72/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €437,499, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €486,825 (€5,124/m²), uma diferença de €48,175 (9.9%) face ao preço pedido de €535,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lumiar · 8750a2 | Imóvel em análise | €535,000 | €5,632 | — | 70 | 78 |
| Odivelas · 19069f | Ativo | €520,000 | €3,662 | 35.0% | 74 | 75 |
| rua Alexandre Ferreira, 53 | Ativo | €390,000 | €6,290 | 11.7% | 68 | 73 |
| São Domingos de Benfica · 032549 | Ativo | €595,000 | €4,877 | 13.4% | 72 | 90 |
| rua Olavo d'Eça Leal | Ativo | €650,000 | €5,372 | 4.6% | 75 | 84 |
| Mediana | €557,500 | €5,125 | 9.0% | 73 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T2 em Lumiar apresenta uma oportunidade de investimento ao preço justo, com um rendimento bruto de 3%, indicando um potencial estável de rendimento de arrendamento. Dada a elevada classificação do bairro de 78/100 e a proximidade a Lisboa, a propriedade está bem posicionada para inquilinos a longo prazo. Arrendamento familiar Esta propriedade é adequada para arrendamentos familiares, beneficiando da sua localização suburbana e das boas amenidades em Amadora. Com uma avaliação justa de €535,000 em relação ao valor justo de €486,825, o apartamento pode atrair famílias em busca de habitação de qualidade sem estar sobrevalorizado. Compra e manutenção Investir neste apartamento numa estratégia de compra e manutenção oferece um rendimento estável de 3% com potencial de valorização no mercado em crescimento de Lumiar. A classificação do estado da propriedade de 72/100 apoia a sua longevidade como ativo de arrendamento num bairro bem classificado, tornando-a uma adição ao preço justo a um portfólio de investimento.
Riscos
Sensibilidade Económica A propriedade pode ser vulnerável a recessões económicas devido à sua pontuação de estabilidade económica de 78/100, podendo impactar a retenção de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 592 693 €
- Capital próprio necessário
- 164 693 €
- Prestação mensal
- 1804 €
- Rentabilidade bruta
- 2,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1190 €
- Preço535 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões30 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4280 €
- Imposto do Selo (crédito)2568 €
- Escritura, registo e banco2784 €
- Obras17 961 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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