Moradia T4, 170 m² em Alvor, Portimão
Moradia T4 com 170 m² em Alvor, Portimão, à venda por 510 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 408 605 €, 19,9% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e serra. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 170 m², construído em 1937, certificado energético C. Localizado em rua do Forno, 51, freguesia de Alvor, concelho de Portimão, distrito de Faro. Terraço Superior Excepcional (80 m2): Um espaço exterior totalmente ladrilhado com abastecimento de água e eletricidade, oferecendo vistas potenciais para o rio e total privacidade no coração do centro da cidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €510,000 está significativamente acima do valor justo de €408,605, representando uma sobrevalorização de €101,395 (24.8%). Esta discrepância indica que potenciais compradores podem encontrar melhor valor em outros locais.
Avaliação
Valor justo estimado em €408,605 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €510,000 situa-se €101,395 (24.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €510,000 face à base da zona de rua do Forno, 51 de €373,814 (€2,199/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €373,814, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €408,605 (€2,404/m²), uma diferença de €101,395 (24.8%) face ao preço pedido de €510,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Forno, 51 | Imóvel em análise | €510,000 | €3,000 | — | 70 | 64 |
| Alvor · 6226f5 | Ativo | €950,000 | €2,754 | 8.2% | 68 | 71 |
| Portimão · 49b8db | Ativo | €320,000 | €1,517 | 49.4% | 75 | 70 |
| rua 25 de Abril | Ativo | €807,000 | €3,254 | 8.5% | — | 72 |
| urbanização Sesmarias de Baixo Sesmarias | Ativo | €499,000 | €2,053 | 31.6% | 72 | 75 |
| Mediana | €653,000 | €2,404 | 19.9% | 72 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo A propriedade está sobrevalorizada em 24,8% em comparação com o seu valor justo, limitando a sua atratividade como arrendamento de curto prazo numa região turística de alta procura. Com um rendimento bruto de 5,3%, os retornos potenciais podem não justificar o preço premium neste mercado competitivo. Arrendamento a longo prazo Com um valor de mercado justo de €408,605 contra um preço de listagem de €510,000, esta propriedade está acima do valor justo para fins de arrendamento a longo prazo, apesar de um rendimento bruto decente de 5,3%. A pontuação do bairro de 64/100 sugere uma desejabilidade moderada, que pode ter dificuldade em atrair inquilinos de longo prazo face ao preço inflacionado.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 50/100 indica um alto risco de flutuações económicas que podem afetar a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 566 929 €
- Capital próprio necessário
- 158 929 €
- Prestação mensal
- 1714 €
- Rentabilidade bruta
- 4,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -343 €
- Preço510 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4080 €
- Imposto do Selo (crédito)2448 €
- Escritura, registo e banco2724 €
- Obras19 577 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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