Moradia T1, 70 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Moradia T1 com 70 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 225 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 181 250 €, 19,4% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo de quinta rústica. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vigas à vista e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T1 com 1 casas de banho de 70 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Esta propriedade inclui um terraço privado, ideal para relaxamento ao ar livre, proporcionando uma raridade no movimentado bairro de Cedofeita, melhorando tanto o espaço habitacional quanto o estilo de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €225,000 está significativamente acima do valor justo de €181,250, refletindo uma sobrevalorização de €43,750 (24,1%). Esta propriedade não representa uma oportunidade de investimento viável ao preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €181,250 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €225,000 situa-se €43,750 (24.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €225,000 face à base da zona de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, Porto de €183,405 (€2,620/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €183,405, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €181,250 (€2,589/m²), uma diferença de €43,750 (24.1%) face ao preço pedido de €225,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 8750e6 | Imóvel em análise | €225,000 | €3,214 | — | 64 | 78 |
| Campanhã · 23f3bf | Ativo | €250,000 | €2,155 | 33.0% | — | 80 |
| rua do Meiral, 121 | Ativo | €240,000 | €2,034 | 36.7% | — | 73 |
| rua São Roque da Lameira | Ativo | €290,000 | €2,589 | 19.4% | 68 | 75 |
| rua de Faria Guimarães | Ativo | €260,000 | €3,467 | 7.9% | 72 | 76 |
| Mediana | €255,000 | €2,372 | 26.2% | 70 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo para férias Considerando que a propriedade está sobrevalorizada em 24,1%, o rendimento de 4,8% bruto pode não compensar suficientemente o elevado investimento inicial, tornando-a uma oportunidade de arrendamento de curto prazo pouco atrativa. A elevada procura por alojamento turístico na vizinhança é contrabalançada pelo preço de compra inflacionado em relação ao valor justo. Compra e manutenção A significativa diferença de 24,1% entre o preço de listagem de €225,000 e o valor justo de €181,250 sugere que manter esta propriedade pode não trazer a valorização de capital esperada a longo prazo. Apesar da estabilidade económica do Porto, a atual sobrevalorização dilui os potenciais ganhos para investidores de compra e manutenção. Arrendamento familiar Embora a vizinhança tenha uma classificação decente de 78/100, o preço da propriedade acima do valor justo significa que os retornos potenciais de arrendamentos familiares podem não justificar o investimento. Além disso, com uma pontuação de condição de 66/100, quaisquer atualizações necessárias podem ainda diminuir a rentabilidade para fins de arrendamento familiar.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma alta rotatividade de inquilinos pode surgir devido à pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, potencialmente aumentando os períodos de vacância e a volatilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 256 657 €
- Capital próprio necessário
- 76 657 €
- Prestação mensal
- 756 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -224 €
- Preço225 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6356 €
- Imposto do Selo (escritura)1800 €
- Imposto do Selo (crédito)1080 €
- Escritura, registo e banco2040 €
- Obras20 382 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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