Apartamento T2, 58 m² em São Vicente, Lisbon
Apartamento T2 com 58 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 399 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 321 246 €, 19,5% abaixo do preço pedido. A análise de 44 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 58 m², no 4º andar, construído em 1937, certificado energético E. Localizado em rua do Paraíso, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma ampla disposição em plano aberto que maximiza a luz natural, realçando a estética contemporânea enquanto assegura uma atmosfera acolhedora em todo o espaço de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €399,000 está €77,754 ou 24.2% acima do valor justo de €321,246, indicando que esta propriedade está sobrevalorizada. Este prémio pode desencorajar potenciais compradores ou investidores à procura de retornos razoáveis.
Avaliação
Valor justo estimado em €321,246 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €399,000 situa-se €77,754 (24.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €399,000 face à base da zona de rua do Paraíso de €304,579 (€5,251/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €304,579, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €321,246 (€5,539/m²), uma diferença de €77,754 (24.2%) face ao preço pedido de €399,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Paraíso | Imóvel em análise | €399,000 | €6,879 | — | 80 | 82 |
| Beato · b7b578 | Ativo | €320,000 | €3,200 | 53.5% | 75 | 84 |
| rua Braamcamp Freire | Ativo | €362,500 | €4,265 | 38.0% | 78 | 83 |
| travessa das Amoreiras a Arroios, 24 | Ativo | €439,000 | €6,271 | 8.8% | 80 | 85 |
| rua da Oliveirinha | Ativo | €323,000 | €5,569 | 19.0% | 72 | 82 |
| Mediana | €342,750 | €4,917 | 28.5% | 77 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento bruto de 3,6% da propriedade indica que pode não proporcionar os retornos atrativos normalmente esperados em um mercado de arrendamento competitivo. Dada a diferença de 24,2% acima do valor justo, este apartamento de 2 quartos pode ter dificuldades em atender às expectativas de rentabilidade dos investidores a longo prazo. Comprar e manter Com um valor justo de €321.246 comparado ao preço atual de €399.000, esta propriedade é improvável de se valorizar suficientemente para investidores de compra e manutenção. O prémio significativo sobre o valor justo sugere que os potenciais ganhos de capital podem não atender às expectativas ao longo do tempo. Mercado de luxo Apesar de estar localizado em uma desejável área central de Lisboa com uma pontuação sólida de 82/100 para o bairro, o preço atual reflete uma sobrevalorização de 24,2% acima do valor justo. Este preço excessivo no segmento de luxo pode desencorajar potenciais compradores que buscam investimentos competitivos em um mercado onde o valor é primordial.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, há um risco potencial de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 431 267 €
- Capital próprio necessário
- 112 067 €
- Prestação mensal
- 1346 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -721 €
- Preço399 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3192 €
- Imposto do Selo (crédito)1915 €
- Escritura, registo e banco2458 €
- Obras5482 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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