Moradia T3, 84 m² em Meca, Alenquer
Moradia T3 com 84 m² em Meca, Alenquer, à venda por 385 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 278 578 €, 27,6% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de campo, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: vidros duplos, vigas à vista e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 84 m², construído em 1951. Localizado freguesia de Meca, concelho de Alenquer, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade possui um amplo jardim com várias árvores de fruto, aumentando seu charme e oferecendo oportunidades para jardinagem e atividades ao ar livre. Localização: Convenientemente situada a apenas 7 minutos de Alenquer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €385,000 está significativamente acima do valor justo de €278,578, representando uma sobrevalorização de €106,422 (38.2%). Esta discrepância sugere uma falta de justificativa financeira para o montante listado.
Avaliação
Valor justo estimado em €278,578 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €385,000 situa-se €106,422 (38.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €385,000 face à base da zona de Meca, Alenquer, Lisbon de €225,891 (€2,689/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 86/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €225,891, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €278,578 (€3,316/m²), uma diferença de €106,422 (38.2%) face ao preço pedido de €385,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Meca · 87516b | Imóvel em análise | €385,000 | €4,583 | — | 88 | 58 |
| Carnota · 99f3b6 | Ativo | €260,000 | €4,727 | 3.1% | 74 | 61 |
| rua Combatentes da Grande Guerra | Ativo | €395,000 | €2,394 | 47.8% | 80 | 52 |
| Meca · bf27bd | Ativo | €225,000 | €3,750 | 18.2% | 73 | 65 |
| Aldeia Galega da Merceana e Aldeia Gavinha · 225c25 | Ativo | €280,000 | €2,642 | 42.4% | 65 | 59 |
| Mediana | €270,000 | €3,196 | 30.3% | 74 | 60 |
Tese de investimento
Aluguer a longo prazo Dada a rentabilidade bruta da propriedade de apenas 2,3%, não apresenta um retorno suficientemente atrativo para investidores de aluguer a longo prazo, especialmente considerando que está sobrevalorizada em 38,2% em comparação com o seu valor justo de €278,578. Além disso, a classificação geral da qualidade do bairro de 58/100 indica desafios potenciais para atrair inquilinos fiáveis, tornando esta estratégia menos favorável. Aluguer familiar Com um valor justo de €278,578 e um preço de listagem atual de €385,000, a propriedade está sobrevalorizada para aluguer familiar, limitando a atratividade para famílias com orçamento limitado. A classificação moderada da condição de 86/100 e a classificação do bairro de 58/100 podem afastar ainda mais as famílias que buscam estabilidade a longo prazo no seu ambiente de vida. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção parece menos vantajosa, dado que o valor justo da propriedade é significativamente inferior ao seu preço de venda atual, evidenciando uma diferença de 38,2% que ressalta a natureza sobrevalorizada da listagem. Além disso, a perspetiva económica da área, combinada com a dependência dos commuters em Lisboa, não fornece uma base sólida para a valorização a longo prazo neste cenário de investimento.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica O score de estabilidade económica de 55 sugere que o imóvel pode estar localizado numa área com potencial para recessões económicas, o que pode afetar negativamente a retenção de inquilinos e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 410 452 €
- Capital próprio necessário
- 102 452 €
- Prestação mensal
- 1299 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -972 €
- Preço385 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3080 €
- Imposto do Selo (crédito)1848 €
- Escritura, registo e banco2424 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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