Moradia T3, 171 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal
Moradia T3 com 171 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 735 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 600 954 €, 18,2% abaixo do preço pedido. A análise de 33 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, serra, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 171 m², construído em 2018, certificado energético B. Localizado em estrada Vale de Mulatas, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta villa apresenta duas imponentes oliveiras centenárias na entrada, aumentando seu charme e criando uma atmosfera acolhedora instantaneamente ao chegar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €735,000 supera o valor justo de €600,954 em €134,046 (22.3%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas avaliações atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €600,954 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €735,000 situa-se €134,046 (22.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €735,000 face à base da zona de estrada Vale de Mulatas de €463,760 (€2,712/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €463,760, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €600,954 (€3,514/m²), uma diferença de €134,046 (22.3%) face ao preço pedido de €735,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada Vale de Mulatas | Imóvel em análise | €735,000 | €4,298 | — | 85 | 51 |
| rua das Giestas | Ativo | €860,000 | €3,426 | 20.3% | 80 | 53 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 6a9506 | Ativo | €598,000 | €3,602 | 16.2% | 78 | 53 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 65a436 | Ativo | €575,000 | €3,423 | 20.4% | 75 | 53 |
| rua Gama Braga, 3 | Ativo | €1,280,000 | €4,604 | 7.1% | 75 | 49 |
| Mediana | €729,000 | €3,514 | 18.2% | 77 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Tendo em conta o preço de venda atual de €735,000, que está 22,3% acima do valor justo de €600,954, o retorno potencial do investimento proveniente do rendimento de arrendamento a longo prazo, com um rendimento bruto de 2,4%, é inadequado. Esta estratégia pode enfrentar dificuldades na área periférica de Setúbal, com oportunidades de emprego limitadas e uma classificação do bairro de 51/100. Compra e manutenção Com um preço de venda de €735,000, a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €600,954, sugerindo que a valorização esperada não compensará o investimento inicial. A falta de indicadores económicos e de mercado habitacional forte na área envolvente diminui ainda mais a viabilidade a longo prazo de uma estratégia de compra e manutenção. Arrendamento familiar Com um ponto de preço atual de €735,000, que excede significativamente o seu valor justo de €600,954, uma estratégia de arrendamento familiar pode ter retornos insuficientes, particularmente tendo em conta o rendimento bruto da propriedade de 2,4%. Além disso, a baixa classificação do bairro de 51/100 pode desincentivar famílias, impactando negativamente a procura e tornando esta estratégia menos eficaz para gerar rendimento sustentável.
Riscos
Vulnerabilidade económica Com um índice de estabilidade económica de 50/100, existe o risco de que as recessões de mercado possam impactar negativamente o valor da propriedade e a cobrança de rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 791 772 €
- Capital próprio necessário
- 203 772 €
- Prestação mensal
- 2575 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1943 €
- Preço735 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões44 100 €
- Imposto do Selo (escritura)5880 €
- Imposto do Selo (crédito)3528 €
- Escritura, registo e banco3264 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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