Apartamento em Rio Tinto
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Apartamento T3 com 111 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 259 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 269 435 €, em linha com o preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 111 m², no 2º andar, construído em 1992, certificado energético C. Localizado freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma sala comum com lareira, oferecendo um ponto focal acolhedor, apesar dos acabamentos datados, e uma marquise privada acessível a partir de ambos os quartos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €259,900 está €9,535 (3.5%) abaixo do valor justo de €269,435, indicando que a propriedade está ao preço justo no mercado atual. Isso posiciona-a como uma aquisição razoável para potenciais investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €269,435 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €259,900 situa-se €9,535 (3.5%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €259,900 face à base da zona de Rio Tinto, Gondomar, Porto de €237,040 (€2,135/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €237,040, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €269,435 (€2,427/m²), uma diferença de €9,535 (3.5%) face ao preço pedido de €259,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rio Tinto · 8751d1 | Imóvel em análise | €259,900 | €2,341 | — | 60 | 69 |
| rua São Francisco Xavier | Ativo | €285,000 | €2,436 | 4.0% | 65 | 72 |
| Águas Santas · 3d976b | Ativo | €290,000 | €2,479 | 5.9% | 68 | 69 |
| rua da Azenha, 85 | Ativo | €320,000 | €2,424 | 3.5% | 60 | 76 |
| rua D. António Ribeiro | Ativo | €279,500 | €2,430 | 3.8% | 56 | 72 |
| Mediana | €287,500 | €2,433 | 3.9% | 63 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, com um rendimento bruto de 5,1%, apresenta um retorno estável para investidores que procuram oportunidades de arrendamento de longo prazo numa área suburbana em crescimento. Tendo em conta a avaliação justa de €259,900, alinha-se bem com a procura local por unidades residenciais, tornando-se uma escolha sólida para fluxo de caixa regular. Arrendamento familiar O apartamento de 3 quartos, com um layout espaçoso e uma classificação de vizinhança de 69/100, é bem adequado para famílias que buscam uma vida confortável nas proximidades do Porto. Com amenidades e ligação de transportes a aumentar a sua atratividade, o preço reflete a estabilidade esperada para arrendamentos voltados para famílias. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção beneficia-se da avaliação justa e da estabilidade económica da área circundante. Com o tempo, o potencial de valorização permanece forte, especialmente considerando a sua posição favorável na região do Grande Porto.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta vulnerabilidade económica devido a uma pontuação de estabilidade económica moderada de 65/100 e uma baixa pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, o que pode aumentar o risco de vacantes e redução da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 307 726 €
- Capital próprio necessário
- 99 806 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -291 €
- Preço259 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8799 €
- Imposto do Selo (escritura)2079 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras33 578 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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