Apartamento em Odivelas
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Apartamento T2 com 55 m² em Odivelas, à venda por 269 700 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 206 614 €, 23,4% abaixo do preço pedido. A análise de 7 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e ilha de cozinha.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 55 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Odivelas, concelho de Odivelas, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma espaçosa varanda ideal para relaxamento e entretenimento ao ar livre, além de uma localização privilegiada perto de transportes públicos e comodidades locais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €269,700 está significativamente acima do valor justo de €206,614, resultando numa disparidade de €63,086 (30.5%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €206,614 a partir de 2 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €269,700 situa-se €63,086 (30.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €269,700 face à base da zona de Odivelas, Odivelas, Lisbon de €154,952 (€2,817/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €154,952, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €206,614 (€3,757/m²), uma diferença de €63,086 (30.5%) face ao preço pedido de €269,700.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Odivelas · 8751d9 | Imóvel em análise | €269,700 | €4,904 | — | 87 | 73 |
| praceta Manuel Fialho | Ativo | €335,000 | €4,241 | 13.5% | 85 | 72 |
| rua Cidade de Tomar, 22A | Ativo | €360,000 | €3,273 | 33.3% | 78 | 77 |
| Mediana | €347,500 | €3,757 | 23.4% | 82 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de listagem atual de €269,700 coloca a avaliação da propriedade em 30.5% acima do valor justo de €206,614, indicando que não é uma opção atraente para investimentos em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4.2%, esta propriedade não oferece retornos aceitáveis no contexto de mercado atual. Comprar e manter Dada a significativa diferença entre o preço de listagem e o valor justo, esta propriedade parece estar sobrevalorizada e não justifica uma estratégia de comprar e manter para valorização de capital. O rendimento modesto e o preço elevado sugerem potencial para retornos estagnados durante o período de detenção. Arrendamento familiar Embora a condição da propriedade e as classificações do bairro sugiram um ambiente de vida decente, o preço pedido de €269,700 está acima da sua avaliação justa, tornando-o menos atraente para arrendamentos familiares. A combinação do preço elevado e as dinâmicas de mercado esperadas pode limitar a sua atratividade para potenciais inquilinos familiares.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma classificação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de aumentos nas vagas ou rotatividade, o que pode impactar a estabilidade da renda de aluguer e os custos operacionais devido a despesas de substituição mais altas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 284 784 €
- Capital próprio necessário
- 69 024 €
- Prestação mensal
- 910 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -369 €
- Preço269 700 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9485 €
- Imposto do Selo (escritura)2158 €
- Imposto do Selo (crédito)1295 €
- Escritura, registo e banco2147 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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