Moradia em Ermesinde
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Moradia T3 com 75 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 320 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 198 281 €, 38% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 75 m², certificado energético B. Localizado em rua Palmilheira, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Características Notáveis: Esta propriedade inclui duas unidades independentes, perfeitas para vida multifamiliar ou investimento, com um espaçoso terraço e jardim privado que aumentam o prazer ao ar livre. Localização: Convenientemente localizada perto de transportes públicos e serviços essenciais, garantindo fácil acesso a comodidades.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €320,000 está significativamente acima do valor justo de €198,281, indicando uma sobrevalorização de €121,719 (61,4%). Este preço sugere que os potenciais compradores podem enfrentar desafios em alcançar um retorno favorável sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €198,281 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €320,000 situa-se €121,719 (61.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €320,000 face à base da zona de rua Palmilheira de €160,743 (€2,143/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 84/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €160,743, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €198,281 (€2,644/m²), uma diferença de €121,719 (61.4%) face ao preço pedido de €320,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Palmilheira | Imóvel em análise | €320,000 | €4,267 | — | 85 | 69 |
| rua António Padeiro Mestre Escola | Ativo | €397,000 | €2,513 | 41.1% | 75 | 67 |
| rua Campaínha | Ativo | €580,000 | €1,657 | 61.2% | 78 | 69 |
| rua da Lameira, 46 | Ativo | €470,000 | €1,808 | 57.6% | 75 | 59 |
| estrada Nova | Ativo | €405,000 | €3,522 | 17.5% | 75 | 72 |
| Mediana | €437,500 | €2,161 | 49.4% | 75 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Com a propriedade listada a €320,000, significativamente acima do seu valor justo de €198,281, o rendimento de 3.6% indica um potencial limitado para investimentos a longo prazo. Esta avaliação, combinada com uma classificação de 69/100 para o bairro, sugere que a procura por arrendamento pode não justificar suficientemente a valorização atual. Comprar e manter Investir nesta propriedade com uma estratégia de comprar e manter não é recomendado devido à sua sobrevalorização de 61.4% em relação às condições de mercado justas. Manter tal investimento pode não gerar retornos favoráveis a longo prazo, especialmente considerando o clima econômico atual na área. Arrendamento familiar Embora a propriedade esteja posicionada num bairro estável, a significativa valorização acima do valor justo torna-a uma opção menos apelativa para arrendamentos familiares. As famílias podem procurar casas com preços mais competitivos nas proximidades, diminuindo ainda mais as perspetivas desta estratégia de investimento.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 65/100 indica um risco moderado de recessões económicas a afetar a procura e os preços dos aluguéis da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 339 370 €
- Capital próprio necessário
- 83 370 €
- Prestação mensal
- 1079 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -532 €
- Preço320 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 006 €
- Imposto do Selo (escritura)2560 €
- Imposto do Selo (crédito)1536 €
- Escritura, registo e banco2268 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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