Apartamento T2, 49 m² em São Vicente, Lisbon
Apartamento T2 com 49 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 399 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 348 889 €, 12,6% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 49 m², no 4º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui um terraço privado ideal para refeições ao ar livre e apresenta uma vista deslumbrante sobre o Tejo e a cúpula do Panteão Nacional.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €399,000 está significativamente acima do seu valor justo de €348,889, representando uma sobrevalorização de €50,111 ou 14.4%. Esta discrepância indica que a propriedade pode não oferecer um valor ótimo para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €348,889 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €399,000 situa-se €50,111 (14.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €399,000 face à base da zona de São Vicente, Lisbon, Lisbon de €333,449 (€6,805/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €333,449, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €348,889 (€7,120/m²), uma diferença de €50,111 (14.4%) face ao preço pedido de €399,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Vicente · f14c89 | Imóvel em análise | €399,000 | €8,143 | — | 75 | 81 |
| rua Marques da Silva | Ativo | €415,000 | €7,545 | 7.3% | 78 | 87 |
| Misericórdia · 4bc671 | Ativo | €555,000 | €8,409 | 3.3% | 75 | 80 |
| calçada de Santo André S / N | Ativo | €230,000 | €5,476 | 32.7% | 80 | 90 |
| rua Barão de Sabrosa | Ativo | €395,000 | €6,695 | 17.8% | 80 | 80 |
| Mediana | €405,000 | €7,120 | 12.6% | 79 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento estáAvaliado em €399,000, que é 14.4% acima do seu valor justo de €348,889, indicando que está sobrevalorizada para fins de arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de 3.4%, o retorno financeiro pode não justificar o investimento a este preço inflacionado. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter parece arriscado devido à sua avaliação em €399,000, que excede o valor justo em 14.4%. O potencial de valorização numa zona central de Lisboa é limitado à luz da atual precificação, tornando esta estratégia menos aconselhável. Arrendamento familiar Embora o apartamento esteja numa vizinhança desejável com uma classificação de condição decente de 80/100, o seu preço de listagem atual de €399,000 reflete um markup de 14.4% sobre o valor justo. Isso significa que a busca por uma estratégia de arrendamento familiar pode não gerar os retornos esperados devido à sua natureza sobrevalorizada em comparação com opções semelhantes no mercado.
Riscos
Risco de incumprimento de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, há uma probabilidade de 25% de os inquilinos poderem incumprir os contratos de arrendamento, impactando a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 428 312 €
- Capital próprio necessário
- 109 112 €
- Prestação mensal
- 1341 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -750 €
- Preço399 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões19 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3192 €
- Imposto do Selo (crédito)1915 €
- Escritura, registo e banco2458 €
- Obras2527 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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