Moradia em Milheiros
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Moradia T4 com 263 m² em Milheiros, Maia, à venda por 475 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 492 839 €, em linha com o preço pedido. A análise de 46 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo, jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 263 m², construído em 2005, certificado energético B. Localizado em rua da Aldeia Nova, 91, freguesia de Milheiros, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: A casa inclui uma adega no subsolo, aumentando o apelo do estilo de vida para entusiastas do vinho e acrescentando charme funcional à propriedade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €475,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €492,839, refletindo uma diferença de €17,839, ou 3,6%. Isso posiciona a propriedade ao preço justo no mercado atual. Buy-to-flip angle. Dada a classificação de condição de 65/100, uma renovação cosmética poderia aumentar a atratividade, permitindo uma revenda lucrativa a um preço de mercado atualizado que reflita as melhorias. Um investimento direcionado em acabamentos poderia resultar em uma margem significativa. Buy-to-let angle. Com uma renda de aluguer estimada de €1,900/mês, o rendimento bruto é de 4,8%, tornando esta propriedade uma opção atrativa para alugueres familiares a longo prazo. A sua localização na Grande Porto apoia uma procura constante por alugueres.
Avaliação
Valor justo estimado em €492,839 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €475,000 situa-se €17,839 (3.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €475,000 face à base da zona de rua da Aldeia Nova, 91 de €527,258 (€2,005/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €527,258, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €492,839 (€1,874/m²), uma diferença de €17,839 (3.6%) face ao preço pedido de €475,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Aldeia Nova, 91 | Imóvel em análise | €475,000 | €1,806 | — | 60 | 68 |
| rua Centro | Ativo | €750,000 | €2,568 | 42.2% | 74 | 62 |
| rua Actor Vasco Santana, 46 | Ativo | €525,000 | €2,100 | 16.3% | 75 | 70 |
| Nogueira e Silva Escura · 8750d4 | Ativo | €514,900 | €1,705 | 5.6% | 75 | 66 |
| Águas Santas · 622945 | Ativo | €480,000 | €1,509 | 16.4% | 65 | 71 |
| Mediana | €519,950 | €1,903 | 5.3% | 75 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade oferece um rendimento bruto de 4,8%, que está alinhado com os retornos típicos vistos na região do Grande Porto. Adicionalmente, o seu valor de mercado justo está relativamente próximo do preço pedido, implicando um potencial de fluxo de caixa estável para investidores de arrendamento a longo prazo. Compra e retenção A proximidade ao Porto aumenta o potencial de valorização gradual, tornando esta propriedade uma candidata adequada para compra e retenção, apesar da sua avaliação justa. Com uma pontuação de 68/100 no bairro, oferece um ambiente razoável para o crescimento do ativo a longo prazo. Arrendamento familiar A propriedade situa-se numa área suburbana amigável para famílias, com uma perceção elevada de segurança, tornando-a ideal para inquilinos familiares. Dado o seu escore de condição justo de 65/100, oferece habitação suficiente para atrair famílias a longo prazo, apesar de não ser classificada como uma oferta de luxo.
Riscos
Risco de Dependência Económica A pontuação de estabilidade económica de 75 indica uma força económica moderada, mas a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60 sugere potenciais problemas com a retenção de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e flutuações de rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 589 854 €
- Capital próprio necessário
- 209 854 €
- Prestação mensal
- 1602 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -628 €
- Preço475 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3800 €
- Imposto do Selo (crédito)2280 €
- Escritura, registo e banco2640 €
- Obras80 834 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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