Moradia em Ermesinde
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Moradia T3 com 60 m² em Ermesinde, Valongo, à venda por 319 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 180 374 €, 43,5% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 60 m², construído em 1937, certificado energético B. Localizado em rua Palmilheira, freguesia de Ermesinde, concelho de Valongo, distrito de Porto. Esta propriedade oferece duas unidades habitacionais independentes, ideais para famílias ou investimento, complementadas por um amplo terraço e um jardim privado projetado para relaxamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €319,000 excede significativamente o valor justo de €180,374, indicando uma propriedade sobrevalorizada em €138,626 ou 76.9%. Essa discrepância sugere cautela para investidores potenciais. Buy-to-flip angle. A estratégia de buy-to-flip parece inviável aqui, uma vez que o alto preço pedido limita as margens de lucro potenciais para revenda, tornando rápidas vendas improváveis. Buy-to-let angle. Uma estratégia de buy-to-let enfrenta desafios, uma vez que o rendimento bruto é projetado em 0%, indicando uma falta de potencial de rendimento imediato, o que diminui a atratividade da propriedade para investimento a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €180,374 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €319,000 situa-se €138,626 (76.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €319,000 face à base da zona de rua Palmilheira de €148,963 (€2,483/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €148,963, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €180,374 (€3,006/m²), uma diferença de €138,626 (76.9%) face ao preço pedido de €319,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Palmilheira | Imóvel em análise | €319,000 | €5,317 | — | 88 | 74 |
| rua Palmilheira | Ativo | €320,000 | €4,267 | 19.7% | 85 | 69 |
| rua Campaínha | Ativo | €580,000 | €1,657 | 68.8% | 78 | 69 |
| rua da Lameira, 46 | Ativo | €470,000 | €1,808 | 66.0% | 75 | 59 |
| Águas Santas · 9570d5 | Ativo | €327,000 | €3,238 | 39.1% | 82 | 70 |
| Mediana | €398,500 | €2,523 | 52.5% | 80 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Este imóvel, listado por €319,000, reflete uma disparidade significativa em relação ao seu valor justo de €180,374, tornando-o sobrevalorizado em 76.9%. Com um rendimento bruto de 0%, investir neste arrendamento a longo prazo não é aconselhável, pois não gera qualquer retorno. Arrendamento familiar Uma estratégia de arrendamento familiar para esta casa de 3 quartos é impraticável, tendo em conta o seu elevado preço, com uma diferença de avaliação de 76.9% em relação ao valor justo de €180,374. Além disso, a ausência de rendimento bruto indica que esta opção não fornecerá um retorno financeiro viável, tornando esta uma decisão de investimento pobre. Compra e manutenção Adquirir este imóvel como um investimento de compra e manutenção é equivocado, uma vez que o seu preço de lista de €319,000 excede significativamente o valor justo de €180,374, resultando numa sobrevalorização de 76.9%. A ausência de rendimento de arrendamento confirma ainda mais que manter este ativo não proporcionaria retornos satisfatórios ao longo do tempo.
Riscos
Possíveis Atrasos no Pagamento de Renda As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos de 75/100 indicam um risco moderado de possíveis atrasos no pagamento de renda devido a condições de mercado flutuantes ou problemas de turnover de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 338 284 €
- Capital próprio necessário
- 83 084 €
- Prestação mensal
- 1076 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1328 €
- Preço319 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 936 €
- Imposto do Selo (escritura)2552 €
- Imposto do Selo (crédito)1531 €
- Escritura, registo e banco2266 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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