Apartamento em Estrela
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Apartamento T1 com 31 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 180 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 149 341 €, 17% abaixo do preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C5 (precisa de obras) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: soalho de madeira, pavimento flutuante e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 31 m², certificado energético F. Localizado em rua Possidónio da Silva, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento no rés-do-chão inclui um terraço privado que melhora o espaço exterior e oferece excelente exposição solar, vital para um projeto de renovação no clima de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €180,000 está €30,659 (20.5%) acima do valor justo de €149,341, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância sugere uma atratividade limitada para os compradores que buscam valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €149,341 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €180,000 situa-se €30,659 (20.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €180,000 face à base da zona de rua Possidónio da Silva de €209,472 (€6,757/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 20/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €209,472, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €149,341 (€4,817/m²), uma diferença de €30,659 (20.5%) face ao preço pedido de €180,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Possidónio da Silva | Imóvel em análise | €180,000 | €5,806 | — | 18 | 81 |
| rua Inácio Pardelhas Sanchez | Ativo | €180,000 | €5,806 | 0% | 20 | 80 |
| travessa da Peixeira, 30 | Ativo | €340,000 | €4,857 | 16.3% | 22 | 82 |
| Alcântara · 8750e1 | Ativo | €215,000 | €4,778 | 17.7% | — | 77 |
| rua Elias Garcia S / N | Ativo | €295,000 | €2,783 | 52.1% | 35 | 75 |
| Mediana | €255,000 | €4,818 | 17.0% | 22 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 20,5% em comparação com o seu valor justo de €149,341, tornando-a uma escolha desfavorável para arrendamento de longo prazo. Apesar de um rendimento bruto de 6% razoável, o alto investimento inicial não é justificado, considerando a classificação de condição da propriedade de 20/100. Comprar e manter Adquirir este apartamento como um investimento de comprar e manter é arriscado devido ao seu significativo diferencial de preços, que sugere que pode não apreciar como esperado. A combinação da sua avaliação sobrevalorizada e da falta de qualidade nas condições pode dificultar o crescimento de capital a longo prazo. Renovação para valorização Embora o apartamento apresente oportunidades para renovação com valorização, o seu preço atual de €180,000 torna difícil justificar o investimento em renovação. O diferencial em relação ao valor justo indica que o potencial aumento pode não compensar a sobrevalorização inicial e os problemas de condição atuais.
Riscos
Potencial Rotatividade de Inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 216 742 €
- Capital próprio necessário
- 72 742 €
- Prestação mensal
- 607 €
- Rentabilidade bruta
- 5,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -111 €
- Preço180 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3572 €
- Imposto do Selo (escritura)1440 €
- Imposto do Selo (crédito)864 €
- Escritura, registo e banco1932 €
- Obras28 933 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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