Moradia em Paranhos
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Moradia T10 com 217 m² em Paranhos, Porto, à venda por 790 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 533 124 €, 32,5% abaixo do preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T10 com 5 casas de banho de 217 m², construído em 1988, certificado energético E. Localizado em rua Rodrigues Semide, freguesia de Paranhos, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma ampla área comum ideal para convívios, juntamente com a proximidade de transportes públicos, melhorando a acessibilidade em toda a cidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €790,000 está significativamente acima do valor justo de €533,124, representando uma discrepância de €256,876 ou 48,2%. Esta propriedade está sobrevalorizada dadas as atuais condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €533,124 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €790,000 situa-se €256,876 (48.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €790,000 face à base da zona de rua Rodrigues Semide de €617,842 (€2,847/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 70/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €617,842, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €533,124 (€2,457/m²), uma diferença de €256,876 (48.2%) face ao preço pedido de €790,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Rodrigues Semide | Imóvel em análise | €790,000 | €3,641 | — | 72 | 70 |
| Rio Tinto · 3a721c | Ativo | €550,000 | €3,125 | 14.2% | 65 | 76 |
| rua de Vera Cruz | Ativo | €495,000 | €1,650 | 54.7% | — | 70 |
| rua do Bonjardim | Ativo | €800,000 | €2,446 | 32.8% | 62 | 82 |
| travessa Oliveira Martins | Ativo | €550,000 | €4,741 | 30.2% | 75 | 73 |
| Mediana | €550,000 | €2,786 | 23.5% | 65 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade, com um preço de €790,000, está sobrevalorizada em 48.2% acima do seu valor justo de €533,124, indicando que não é viável para estratégias de arrendamento a longo prazo que dependem de preços competitivos. Com um rendimento bruto de 0%, os retornos financeiros não justificam o investimento, especialmente numa vizinhança avaliada apenas em 70/100. Arrendamento familiar Dado o preço pedido de €790,000 e o valor justo de €533,124, esta propriedade está significativamente sobrevalorizada em 48.2%, limitando a sua atratividade para fins de arrendamento familiar. As comodidades locais e a configuração suburbana podem atrair famílias, mas a falta de retornos projetados torna esta estratégia menos atractiva. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção é ainda mais complicada pelo hiato de 48.2% do preço da propriedade em relação ao seu valor justo de €533,124, o que enfatiza o seu estado de sobrevalorização a €790,000. Agravado por um rendimento bruto de 0%, esta abordagem provavelmente falhará se as condições de mercado permanecerem estáticas ou melhorarem minimamente a curto prazo.
Riscos
Potencial incumprimento de renda Um índice de estabilidade económica de 75/100 indica uma resiliência moderada, mas um índice de estabilidade de inquilinos de 65/100 levanta preocupações sobre potenciais incumprimentos de renda, particularmente num mercado flutuante.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 898 275 €
- Capital próprio necessário
- 266 275 €
- Prestação mensal
- 2665 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3283 €
- Preço790 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões47 400 €
- Imposto do Selo (escritura)6320 €
- Imposto do Selo (crédito)3792 €
- Escritura, registo e banco3396 €
- Obras47 367 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 38%).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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