Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T3 com 196 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 590 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 571 822 €, em linha com o preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 196 m², no 1º andar, construído em 1996, certificado energético C. Localizado em praça do Comércio, freguesia de Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Este apartamento possui um fantástico terraço privado equipado com churrasqueira, ideal para reuniões ao ar livre, e está situado a apenas 100 metros da estação de metro. Condição: Excelente estado com acabamentos modernos e casas de banho recentemente renovadas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €590,000 está posicionado ligeiramente acima do valor justo de €571,822, traduzindo-se num prémio de 3,2%. Esta avaliação indica que a propriedade está ao preço justo dentro do contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €571,822 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €590,000 situa-se €18,178 (3.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €590,000 face à base da zona de praça do Comércio de €397,780 (€2,029/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €397,780, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €571,822 (€2,917/m²), uma diferença de €18,178 (3.2%) face ao preço pedido de €590,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praça do Comércio | Imóvel em análise | €590,000 | €3,010 | — | 80 | 73 |
| rua de São Lourenço Poente, 60 | Ativo | €285,000 | €3,032 | 0.7% | 74 | 76 |
| estrada Algazarra | Ativo | €368,000 | €2,573 | 14.5% | 68 | 85 |
| praça do Comércio, 7 | Ativo | €590,000 | €3,576 | 18.8% | 80 | 80 |
| rua União Piedense S / N | Ativo | €358,000 | €2,887 | 4.1% | 80 | 78 |
| Mediana | €363,000 | €2,960 | 1.7% | 77 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a valorização justa de €590,000 com um rendimento de 2.1%, esta propriedade pode oferecer uma limitada valorização no rendimento de arrendamento a longo prazo, uma vez que está ligeiramente acima do seu valor justo. No entanto, a forte infraestrutura urbana da área metropolitana de Lisboa apoia uma procura consistente por propriedades de arrendamento. Arrendamento familiar O layout espaçoso de 196m² da propriedade é adequado para famílias que procuram espaços de vida confortáveis, com uma pontuação de 73 no bairro a indicar um ambiente desejável. Como arrendamento familiar, pode atrair inquilinos de qualidade, embora o rendimento se mantenha modesto em 2.1% devido à sua atual avaliação. Compra e manutenção Embora a propriedade esteja avaliada de forma justa, a sua boa condição de 80/100 juntamente com as robustas comodidades do bairro torna-a uma opção razoável para estabilidade de investimento a longo prazo. No entanto, o rendimento de 2.1% em relação ao preço de compra pode limitar os retornos imediatos, necessitando de uma estratégia de investimento paciente para realizar a valorização do capital ao longo do tempo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 70, existe um risco elevado de flutuações de mercado a afetar o desempenho da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 646 085 €
- Capital próprio necessário
- 174 085 €
- Prestação mensal
- 1990 €
- Rentabilidade bruta
- 1,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1658 €
- Preço590 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões34 500 €
- Imposto do Selo (escritura)4720 €
- Imposto do Selo (crédito)2832 €
- Escritura, registo e banco2916 €
- Obras11 117 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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