Apartamento em Matosinhos e Leça da Palmeira
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Apartamento T1 com 47 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 245 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 203 953 €, 16,8% abaixo do preço pedido. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 47 m², no 4º andar, construído em 2001, certificado energético E. Localizado em rua Luísa Neto Jorge, 349, freguesia de Matosinhos e Leça da Palmeira, concelho de Matosinhos, distrito de Porto. O apartamento possui uma varanda virada a sul com vista desimpedida para o oceano e está situado a uma curta distância a pé de atrações locais icónicas, aumentando a sua atratividade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €245,000 está significativamente acima do valor justo de €203,953, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €41,047 (20.1%). Esta discrepância levanta preocupações sobre os potenciais retornos do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €203,953 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €245,000 situa-se €41,047 (20.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €245,000 face à base da zona de rua Luísa Neto Jorge, 349 de €195,795 (€4,166/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €195,795, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €203,953 (€4,339/m²), uma diferença de €41,047 (20.1%) face ao preço pedido de €245,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Luísa Neto Jorge, 349 | Imóvel em análise | €245,000 | €5,213 | — | 70 | 63 |
| rua Sousa Aroso, 684 | Ativo | €285,000 | €3,393 | 34.9% | 68 | 70 |
| travessa Henrique Schreck, 235 | Ativo | €185,000 | €4,512 | 13.4% | 70 | 70 |
| rua Mouzinho de Albuquerque, 627 | Ativo | €238,000 | €5,064 | 2.9% | — | 76 |
| Perafita, Lavra e Santa Cruz do Bispo · f46bac | Ativo | €250,000 | €4,902 | 6.0% | 72 | 75 |
| Mediana | €244,000 | €4,707 | 9.7% | 70 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este imóvel, com uma diferença ao valor justo de 20.1%, indica que está sobrevalorizado ao preço de €245,000. O rendimento bruto de 4.1% não compensa suficientemente o elevado custo de entrada, tornando-o um investimento menos atractivo para arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Dada a avaliação atual do imóvel, a sua aquisição para uma estratégia de compra e manutenção não é atractiva, uma vez que está singularmente acima do valor justo. A valorização antecipada pode não justificar o investimento inicial de €245,000 em comparação ao valor justo de €203,953. Arrendamento familiar Como um investimento para arrendamento familiar, este imóvel não oferece valor, refletido no seu estado atual de sobrevalorização. As condições existentes e as classificações da vizinhança sugerem que o imóvel não atrairia suficientemente as famílias que buscam alojamento de qualidade a preços razoáveis.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 55/100 indica uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 272 425 €
- Capital próprio necessário
- 76 425 €
- Prestação mensal
- 858 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -418 €
- Preço245 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7756 €
- Imposto do Selo (escritura)1960 €
- Imposto do Selo (crédito)1176 €
- Escritura, registo e banco2088 €
- Obras14 445 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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