Apartamento T1, 54 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Apartamento T1 com 54 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 290 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 301 475 €, em linha com o preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 54 m², no 1º andar, construído em 2021, certificado energético A. Localizado em rua do Paraíso, 49, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma varanda ideal para desfrutar do café da manhã, e a sua Licença de Alojamento Local estabelecida garante um potencial de rendimento de aluguer imediato para investidores.
Resumo financeiro
The valuation. A propriedade está listada por €290,000, o que representa cerca de 3.8% abaixo do seu valor justo de €301,475, indicando que está ao preço justo dentro dos parâmetros de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €301,475 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €290,000 situa-se €11,475 (3.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €290,000 face à base da zona de rua do Paraíso, 49 de €277,702 (€5,143/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €277,702, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €301,475 (€5,583/m²), uma diferença de €11,475 (3.8%) face ao preço pedido de €290,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Paraíso, 49 | Imóvel em análise | €290,000 | €5,370 | — | 82 | 78 |
| rua de Trás, 29 | Ativo | €399,000 | €5,466 | 1.8% | 75 | 81 |
| rua dos Vanzeleres, 107 | Ativo | €390,000 | €6,500 | 21.0% | 80 | 72 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · b7b515 | Ativo | €390,000 | €6,500 | 21.0% | 80 | 73 |
| Paranhos · 1907a1 | Ativo | €295,000 | €5,364 | 0.1% | 72 | 52 |
| Mediana | €390,000 | €5,983 | 11.4% | 78 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um investimento ao preço justo para arrendamento a longo prazo, com uma rentabilidade bruta de 3,9%, proporcionando uma fonte estável de rendimento num forte mercado urbano. A classificação de 80/100 em termos de condição sugere que requer pouca manutenção, tornando-a uma opção atraente para inquilinos à procura de qualidade de vida no Porto. Compra e manutenção Com um valor justo de 301.475€, manter esta propriedade pode levar a uma apreciação moderada do capital ao longo do tempo, dada a recuperação económica do Porto. A localização é numa zona bem classificada (78/100), o que indica uma sólida procura por habitação na área, apoiando ganhos de capital futuros. Arrendamento de férias a curto prazo Embora este apartamento esteja classificado como razoável, o aproveitamento para arrendamento de férias a curto prazo pode ser menos otimizado, uma vez que a concorrência no mercado pode ser elevada e as margens de lucro mais apertadas. A rentabilidade bruta de 3,9% não ultrapassa os limites desejáveis tipicamente observados em mercados de arrendamento de férias prósperos, indicando que pode não ser a melhor estratégia para este imóvel.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta rotatividade de inquilinos pode ocorrer devido à pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 309 412 €
- Capital próprio necessário
- 77 412 €
- Prestação mensal
- 978 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -460 €
- Preço290 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 906 €
- Imposto do Selo (escritura)2320 €
- Imposto do Selo (crédito)1392 €
- Escritura, registo e banco2196 €
- Obras2598 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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