Apartamento em Misericórdia
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Apartamento T2 com 128 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 630 682 €, 40,2% acima do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 128 m², no 2º andar, construído em 1951, certificado energético C. Localizado freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento apresenta tetos excecionalmente altos com detalhes em gesso autêntico, realçando o seu charme clássico e proporcionando uma sensação única de espaço e caracter nas áreas de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 está €180,682 (28.6%) abaixo do valor justo de €630,682, indicando que a propriedade está subvalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda poderia capitalizar sobre potenciais renovações, permitindo a revenda a um preço mais alto dentro de um mercado de consolidação. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 6.3% e uma renda mensal estimada de €2,362, a propriedade apresenta uma sólida oportunidade para rendimento de locação a longo prazo numa área de alta demanda.
Avaliação
Valor justo estimado em €630,682 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €450,000 situa-se €180,682 (28.6%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de Misericórdia, Lisbon, Lisbon de €603,612 (€4,716/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 73/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €603,612, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €630,682 (€4,927/m²), uma diferença de €180,682 (28.6%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Misericórdia · 38b717 | Imóvel em análise | €450,000 | €3,516 | — | 70 | 82 |
| Santo António · 8ee69e | Ativo | €675,000 | €5,233 | 48.8% | 75 | 79 |
| travessa Santa Marta | Ativo | €550,000 | €4,622 | 31.5% | 70 | 88 |
| rua Ferreira Lapa Entre Marques de Pombal | Ativo | €570,000 | €5,588 | 59.0% | 75 | 82 |
| Penha de França · 875136 | Ativo | €270,000 | €3,140 | 10.7% | — | 85 |
| Mediana | €560,000 | €4,928 | 40.2% | 75 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O forte rendimento bruto de 6,3% reflete a posição favorável da propriedade numa área de alta demanda em Lisboa, tornando-a uma opção atrativa para arrendamentos a longo prazo. Com um valor justo substancialmente acima do preço de listing, este investimento está posicionado para oferecer retornos sólidos ao longo do tempo. Comprar e manter Dada a localização premium do apartamento no centro de Lisboa e as taxas de criminalidade geralmente baixas, a propriedade apresenta uma oportunidade atraente para uma estratégia de comprar e manter. A significativa diferença em relação ao valor justo reforça ainda mais o potencial de valorização e rendimento constante de arrendamento neste bairro desejável. Arrendamento de curto prazo para férias Com a alta demanda por arrendamentos em Lisboa, muito frequentada por turistas, esta propriedade destaca-se para oportunidades de arrendamento de curto prazo, capitalizando no crescente mercado de viagens. A sua classificação de 82/100 no bairro sugere fortes amenidades locais, o que é atraente para potenciais turistas, aumentando as suas perspetivas de geração de receita.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos A estabilidade dos inquilinos está em 70/100, indicando uma ameaça potencial de taxas de turnover mais elevadas que podem afetar a consistência da renda e aumentar os períodos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 503 200 €
- Capital próprio necessário
- 143 200 €
- Prestação mensal
- 1518 €
- Rentabilidade bruta
- 5,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -40 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras21 560 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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