Apartamento T1, 66 m² em Avenidas Novas, Lisbon
Apartamento T1 com 66 m² em Avenidas Novas, Lisbon, à venda por 375 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 334 286 €, 10,9% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 66 m², construído em 1939, certificado energético C. Localizado em rua Doutor Silva Teles, 11, freguesia de Avenidas Novas, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui um charmoso terraço ideal para refeições ao ar livre e relaxamento, aumentando o seu apelo para além da vida urbana standard.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €375,000 está €40,714 (12.2%) acima do valor justo de €334,286, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância requer uma consideração cuidadosa antes de qualquer compromisso de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €334,286 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €375,000 situa-se €40,714 (12.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €375,000 face à base da zona de rua Doutor Silva Teles, 11 de €321,821 (€4,876/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €321,821, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €334,286 (€5,065/m²), uma diferença de €40,714 (12.2%) face ao preço pedido de €375,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Doutor Silva Teles, 11 | Imóvel em análise | €375,000 | €5,682 | — | 75 | 76 |
| estrada das Laranjeiras | Ativo | €349,000 | €4,986 | 12.3% | 80 | 84 |
| rua de São Ciro, 57 | Ativo | €245,000 | €4,900 | 13.8% | 70 | 80 |
| rua Actor Tasso | Ativo | €395,000 | €5,130 | 9.7% | 80 | 82 |
| Misericórdia · 8317f7 | Ativo | €544,500 | €5,613 | 1.2% | 75 | 95 |
| Mediana | €372,000 | €5,058 | 11.0% | 78 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 1 quarto em Avenidas Novas está atualmente listado a €375,000, o que representa 12.2% acima do seu valor justo de €334,286, indicando que está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de apenas 3.8% e uma pontuação média de 76/100 na vizinhança, esta propriedade não apresenta uma oportunidade atrativa para arrendamento de longo prazo. Compra e manutenção Investir neste apartamento de 1 quarto com uma estratégia de compra e manutenção não é aconselhável, uma vez que o preço atual de listagem excede o seu valor justo em 12.2%. Dada a pontuação de condição da propriedade de 76/100 e um rendimento limitado de 3.8%, manter este investimento pode não oferecer os retornos desejados ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora a propriedade seja adequada para arrendamento familiar, o preço de listagem de €375,000 está 12.2% acima do seu valor justo de €334,286, tornando-a sobrevalorizada no mercado. Com rendimentos a 3.8% e uma pontuação na vizinhança de 76/100, potenciais arrendatários familiares podem procurar opções mais competitivas em outro lugar.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, há um risco notável de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos associados, uma vez que a propriedade pode enfrentar mudanças mais frequentes de ocupantes.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 405 143 €
- Capital próprio necessário
- 105 143 €
- Prestação mensal
- 1265 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -632 €
- Preço375 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3000 €
- Imposto do Selo (crédito)1800 €
- Escritura, registo e banco2400 €
- Obras5643 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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