Moradia T4, 445 m² em Vila do Conde
Moradia T4 com 445 m² em Vila do Conde, à venda por 2 000 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 610 194 €, 19,5% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T4 com 5 casas de banho de 445 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Vila do Conde, concelho de Vila do Conde, distrito de Porto. Caractérística Notável: A propriedade inclui um Anexo Premium equipado com uma ginásio, sala de jogos e cozinha exterior, proporcionando uma versatilidade excecional para opções de lazer e entretenimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,000,000 está significativamente acima do valor justo de €1,610,194, resultando numa sobrevalorização de €389,806 (24.2%). Isso faz da propriedade uma sobrevalorizada de acordo com os padrões de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,610,194 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,000,000 situa-se €389,806 (24.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,000,000 face à base da zona de Vila do Conde, Vila do Conde, Porto de €1,331,607 (€2,992/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,331,607, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,610,194 (€3,618/m²), uma diferença de €389,806 (24.2%) face ao preço pedido de €2,000,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vila do Conde · 1624f7 | Imóvel em análise | €2,000,000 | €4,494 | — | 80 | 68 |
| Vila do Conde · 3df375 | Ativo | €2,500,000 | €3,623 | 19.4% | 82 | 67 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · 99f302 | Ativo | €795,000 | €3,614 | 19.6% | 82 | 65 |
| rua da Lapa | Ativo | €570,000 | €2,436 | 45.8% | 78 | 68 |
| Uniao das Freguesias da Póvoa de Varzim, Beiriz e Argivai · 8ee3c0 | Ativo | €764,000 | €4,244 | 5.6% | 75 | 65 |
| Mediana | €779,500 | €3,619 | 19.5% | 80 | 66 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O preço pedido de €2.000.000 excede o valor justo de €1.610.194 em 24,2%, tornando-o menos atractivo para investimentos em arrendamento familiar. Com um rendimento bruto de apenas 1,2% e uma pontuação de 68/100 para o bairro, o rendimento potencial pode não justificar o alto custo inicial. Arrendamento de longa duração Com um preço de €2.000.000, esta propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €1.610.194, indicando um risco de investimento substancial para estratégias de arrendamento de longa duração. O baixo rendimento bruto de 1,2% sugere que a receita gerada pode não compensar adequadamente o elevado preço de compra. Compra e retenção Com uma diferença de 24,2% entre o preço pedido de €2.000.000 e o valor justo de €1.610.194, esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de compra e retenção. O baixo rendimento de 1,2% diminui ainda mais o potencial de valorização de capital e fluxo de caixa a longo prazo.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de taxas de rotatividade mais elevadas, o que pode levar a períodos de vacância mais prolongados e custos associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 181 900 €
- Capital próprio necessário
- 581 900 €
- Prestação mensal
- 6746 €
- Rentabilidade bruta
- 1,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6934 €
- Preço2 000 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões150 000 €
- Imposto do Selo (escritura)16 000 €
- Imposto do Selo (crédito)9600 €
- Escritura, registo e banco6300 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (570 000 €–2 500 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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