Casa de campo em São Martinho
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Casa de campo T2 com 180 m² em São Martinho, Alcácer do Sal, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 435 697 €, 58,4% acima do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
country_house T2 com 1 casas de banho de 180 m², construído em 1951, certificado energético F. Localizado em rua da Liberdade, freguesia de São Martinho, concelho de Alcácer do Sal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: Esta propriedade inclui dois lotes urbanos contíguos, oferecendo o potencial para uma segunda construção ou divisão para aumentar as oportunidades de investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 reflete um desconto significativo em comparação com o valor justo de €435,697, indicando que a propriedade está subvalorizada em €160,697 (36.9%). Isso apresenta uma potencial oportunidade para investidores. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda envolve a melhoria da propriedade através de renovações direcionadas, capitalizando acabamentos apelativos para atrair compradores dispostos a pagar um prémio no mercado em recuperação. Buy-to-let angle. A estratégia de rendimento de aluguer visa inquilinos de longo prazo devido à demanda moderada na área e à proximidade de polos industriais, com potencial para um fluxo de caixa estável uma vez alcançada a ocupação.
Avaliação
Valor justo estimado em €435,697 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €160,697 (36.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de rua da Liberdade de €592,765 (€3,293/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 69/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €592,765, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €435,697 (€2,421/m²), uma diferença de €160,697 (36.9%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Liberdade | Imóvel em análise | €275,000 | €1,528 | — | 70 | 52 |
| Alcácer do Sal (Santa Maria do Castelo, Santiago), Santa Susana · 8750d7 | Ativo | €220,000 | €731 | 52.2% | — | 52 |
| São Martinho · 86cd07 | Ativo | €170,000 | €2,615 | 71.2% | 52 | 43 |
| Alcácer do Sal (Santa Maria do Castelo, Santiago), Santa Susana · 0014d5 | Ativo | €499,000 | €1,299 | 14.9% | 75 | 56 |
| Vendas Novas · a806fe | Ativo | €280,000 | €2,393 | 56.6% | 70 | 55 |
| Mediana | €250,000 | €1,846 | 20.8% | 70 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade oferece uma oportunidade potencial para arrendamento de longo prazo, dado o seu considerável intervalo de 36,9% entre o preço de listagem de €275,000 e o valor justo de €435,697. No entanto, com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de 52/100 para o bairro, a consideração cuidadosa da qualidade dos inquilinos e da procura será essencial para uma receita de arrendamento sustentável. Renovação com valorização Investir em renovação com valorização poderia aumentar o apelo da propriedade, especialmente dado o seu índice de condição de 69/100, que sugere margem para melhorias. O valor justo existente indica um potencial promissor de retorno sobre o investimento após a conclusão de renovações estratégicas, visando elevar a classificação de mercado da propriedade em direção ao seu padrão de valor justo.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade económica de 60 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 55, existe um risco notável de flutuações na receita de aluguer e potenciais vagas a impactar os retornos gerais do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 335 086 €
- Capital próprio necessário
- 115 086 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1140 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras44 550 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparables come from the surrounding municipality (~15km).
- ℹComparable similarity is modest (median 35%).
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