Casa de campo T10, 811 m² em Azambuja
Casa de campo T10 com 811 m² na Azambuja, à venda por 1 700 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 445 077 €, 15% abaixo do preço pedido. A análise de 45 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, vigas à vista e lareira.
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Visão geral
country_house T10 com 5 casas de banho de 811 m², certificado energético E. Localizado freguesia de Azambuja, concelho de Azambuja, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade, com raízes que remontam a 1310, possui um grande celeiro e jardins que oferecem um potencial significativo para desenvolvimento urbano e renovações.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,700,000 excede o valor justo de €1,445,077 em €254,923 (17.6%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. A estratégia de compra para revenda envolveria a renovação da casa de campo de 10 quartos para modernizar os acabamentos datados, visando a revenda com lucro após melhorias. Buy-to-let angle. A estratégia de rendimento de arrendamento parece menos favorável devido a um rendimento bruto de 0%, sugerindo que o arrendamento a longo prazo pode não gerar retornos significativos.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,445,077 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,700,000 situa-se €254,923 (17.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,700,000 face à base da zona de Azambuja, Azambuja, Lisbon de €1,300,134 (€1,603/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 55/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,300,134, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,445,077 (€1,782/m²), uma diferença de €254,923 (17.6%) face ao preço pedido de €1,700,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Azambuja · 16251a | Imóvel em análise | €1,700,000 | €2,096 | — | 60 | 47 |
| rua Várzea da Cabeleira, 40 | Ativo | €859,900 | €2,810 | 34.1% | 70 | 47 |
| Azambuja · b7c0db | Ativo | €365,000 | €1,807 | 13.8% | 42 | 49 |
| Azambuja · 627006 | Ativo | €395,000 | €1,748 | 16.6% | 72 | 51 |
| rua do Espírito Santo, 29 | Ativo | €390,001 | €1,757 | 16.2% | 78 | 53 |
| Mediana | €392,501 | €1,782 | 15.0% | 71 | 50 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está listada por €1.700.000, o que representa 17,6% acima do seu valor justo de €1.445.077, indicando uma falta de viabilidade de investimento. Com um rendimento de 0%, o incentivo financeiro para arrendamento a longo prazo é significativamente reduzido pela pontuação de condição relativamente baixa de 55/100 e pela classificação da vizinhança de 47/100. Arrendamento familiar Embora a propriedade possa ser comercializada como um arrendamento familiar devido ao seu tamanho e localização rural, a diferença de 17,6% entre o preço de lista e o valor justo torna-o um investimento questionável. Além disso, o baixo rendimento e as restrições de qualidade da vizinhança sugerem que os inquilinos em potencial poderão não achar esta propriedade atraente, limitando a receita potencial.
Riscos
Risco de Baixa Retenção de Inquilinos A combinação de uma pontuação de Estabilidade do Inquilino de 50/100 e uma pontuação de Estabilidade Económica de 35/100 sugere desafios potenciais na retenção de inquilinos, levando a taxas de vacância aumentadas e a uma diminuição da renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 241 854 €
- Capital próprio necessário
- 881 854 €
- Prestação mensal
- 5734 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -7332 €
- Preço1 700 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões127 500 €
- Imposto do Selo (escritura)13 600 €
- Imposto do Selo (crédito)8160 €
- Escritura, registo e banco5580 €
- Obras387 014 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹComparable similarity is modest (median 25%).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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