Moradia T4, 136 m² em Olivais, Lisbon
Moradia T4 com 136 m² em Olivais, Lisbon, à venda por 865 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 823 103 €, em linha com o preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 136 m², construído em 1974, certificado energético D. Localizado em rua 12, freguesia de Olivais, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade apresenta materiais de qualidade nas áreas de estar e cozinha, enquanto alguns espaços exteriores estão prontos para uma renovação criativa para aumentar o seu apelo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €865,000 está 5,1% acima do valor justo de €823,103. Isso sugere uma avaliação equilibrada, com a propriedade ao preço justo em relação às condições do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €823,103 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €865,000 situa-se €41,897 (5.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €865,000 face à base da zona de rua 12 de €747,254 (€5,495/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €747,254, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €823,103 (€6,052/m²), uma diferença de €41,897 (5.1%) face ao preço pedido de €865,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua 12 | Imóvel em análise | €865,000 | €6,360 | — | 72 | 73 |
| rua Carlos Seixas | Ativo | €2,680,000 | €5,916 | 7.0% | 62 | 81 |
| rua Campo das Amoreiras, 68 | Ativo | €540,000 | €2,400 | 62.3% | 75 | 72 |
| Alvalade · 001b89 | Ativo | €1,450,000 | €7,360 | 15.7% | 70 | 75 |
| Olivais · 93757d | Ativo | €950,000 | €5,621 | 11.6% | 65 | 74 |
| Mediana | €1,200,000 | €5,769 | 9.3% | 68 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto justo de 2,8%, que se alinha com as expectativas para um investimento de arrendamento a longo prazo na Grande Lisboa. Dada a sua condição razoável e a classificação do bairro, oferece uma opção estável para proprietários que buscam uma renda mensal estável sem um potencial significativo de valorização. Arrendamento familiar Com uma configuração de 4 quartos e uma classificação de 73/100 no bairro, esta casa é bem adequada para famílias que procuram estabilidade residencial nos subúrbios. A proximidade do centro da cidade aumenta seu apelo para famílias que desejam viver nos subúrbios e ter acesso a oportunidades de emprego. Compra e manutenção Localizada numa área em desenvolvimento constante da Grande Lisboa, a propriedade representa uma oportunidade justa de investimento para compra e manutenção com vista à valorização de capital futura. Embora as avaliações atuais indiquem que está ao preço justo, o potencial de crescimento a longo prazo num ambiente suburbano torna-a uma adição razoável a um portfólio diversificado de imóveis.
Riscos
Risco de volatilidade económica A pontuação de estabilidade económica de 75/100 indica um risco moderado devido a potenciais flutuações nas condições económicas, enquanto a pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 sugere uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode afetar o fluxo de caixa e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 967 780 €
- Capital próprio necessário
- 275 780 €
- Prestação mensal
- 2917 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1986 €
- Preço865 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões51 900 €
- Imposto do Selo (escritura)6920 €
- Imposto do Selo (crédito)4152 €
- Escritura, registo e banco3576 €
- Obras36 232 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (540 000 €–2 680 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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