Apartamento em Cidade da Maia
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Apartamento T3 com 130 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 350 796 €, 29,8% abaixo do preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 130 m², no 2º andar, certificado energético A. Localizado em rua de Dom Manuel da Silva Martins, 139, freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Caractérística Única: Os painéis solares reduzem significativamente os custos de energia, enquanto a pré-instalação para domótica oferece potencial para melhorias modernas de vida inteligente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €500,000 supera significativamente o valor justo de €350,796, criando uma diferença de €149,204 (42,5%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada no contexto atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €350,796 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €500,000 situa-se €149,204 (42.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €500,000 face à base da zona de rua de Dom Manuel da Silva Martins, 139 de €317,759 (€2,444/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €317,759, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €350,796 (€2,698/m²), uma diferença de €149,204 (42.5%) face ao preço pedido de €500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de Dom Manuel da Silva Martins, 139 | Imóvel em análise | €500,000 | €3,846 | — | 78 | 80 |
| avenida Visconde Barreiros, 288 | Ativo | €540,000 | €2,596 | 32.5% | 74 | 70 |
| rua Conselheiro Luís Magalhães, 1 | Ativo | €435,000 | €3,625 | 5.8% | 88 | 73 |
| Castêlo da Maia · 956aa3 | Ativo | €497,000 | €2,616 | 32.0% | 79 | 75 |
| rua Agostinho da Silva Rocha, 25 | Ativo | €410,000 | €2,950 | 23.3% | 75 | 69 |
| Mediana | €466,000 | €2,783 | 27.6% | 77 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Embora a propriedade na Cidade da Maia ofereça um rendimento relativamente decente de 2,7%, está avaliada a 42,5% acima do seu valor justo, sugerindo que não é um investimento sensato para arrendamento a longo prazo. As classificações combinadas da condição e do bairro de 81/100 e 80/100 podem atrair inquilinos, mas a discrepância de preço levanta preocupações sobre a rentabilidade. Arrendamento familiar Embora o layout espaçoso de 130m² do apartamento possa ser apelativo para famílias, o preço pedido de €500,000 excede significativamente o valor justo de €350,796, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta discrepância pode limitar o potencial de arrendamentos de alta demanda para famílias, reduzindo a atratividade geral do arrendamento. Comprar e manter Investir nesta propriedade como estratégia de comprar e manter é desfavorável devido ao seu prêmio de 42,5% sobre o valor de mercado justo, o que pode dificultar qualquer valorização futura. Os fundamentos atuais do mercado não suportam uma estratégia sólida de compra e manutenção, uma vez que a natureza sobrevalorizada do ativo supera o seu potencial para ganhos a longo prazo.
Riscos
Potencial desaceleração económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 80/100, existe um risco moderado de flutuações na economia local que podem afetar os valores das propriedades e a procura de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 540 422 €
- Capital próprio necessário
- 140 422 €
- Prestação mensal
- 1686 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1194 €
- Preço500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4000 €
- Imposto do Selo (crédito)2400 €
- Escritura, registo e banco2700 €
- Obras4022 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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