Apartamento T1, 59 m² em Águas Livres, Amadora
Apartamento T1 com 59 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 235 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 246 868 €, em linha com o preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 59 m², no 3º andar, construído em 1988, certificado energético D. Localizado freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Esta propriedade apresenta uma exposição solar dupla que maximiza a luz natural, complementada por uma varanda equipada para lavagens, aumentanado tanto o conforto como a funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €235,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €246,868, representando um desconto de 4,8%. Isso coloca a propriedade ao preço justo, tornando-a uma opção atraente para potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €246,868 a partir de 5 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €235,000 situa-se €11,868 (4.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €235,000 face à base da zona de Águas Livres, Amadora, Lisbon de €214,094 (€3,629/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 65/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €214,094, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €246,868 (€4,184/m²), uma diferença de €11,868 (4.8%) face ao preço pedido de €235,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Águas Livres · 162588 | Imóvel em análise | €235,000 | €3,983 | — | 67 | 80 |
| avenida Câmara Pestana, 5 | Ativo | €239,900 | €4,613 | 15.8% | 65 | 75 |
| rua Raúl Brandão | Ativo | €279,000 | €2,583 | 35.1% | 70 | 73 |
| avenida dos Cravos Vermelhos, 8 | Ativo | €200,000 | €4,082 | 2.5% | 56 | 75 |
| rua Cidade da Praia, 11 | Ativo | €238,500 | €4,184 | 5.1% | 68 | 71 |
| Mediana | €239,200 | €4,133 | 3.8% | 67 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 4%, alinhando-se com os retornos típicos da zona suburbana de Lisboa, tornando-a adequada para estratégias de arrendamento a longo prazo. No entanto, a avaliação justa sugere que o preço de mercado atual de €235,000 reflete o valor justo em vez de um potencial significativo. Arrendamento para famílias Com uma classificação de 80/100 para o bairro e comodidades decentes, a propriedade pode atrair famílias que procuram um espaço de vida confortável numa área bem ligada. A avaliação justa indica que, embora este apartamento atenda aos requisitos básicos para arrendamento familiar, está a um preço no nível do mercado. Compra e manutenção A combinação de um preço justo de €235,000 e um rendimento bruto de 4% sugere que esta propriedade pode funcionar como um investimento estável de compra e manutenção num mercado em crescimento. É importante reconhecer que, embora mostre potencial, a avaliação está alinhada com as expectativas do mercado, limitando o potencial de valorização a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Um score de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de rotatividade que pode interromper o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 265 071 €
- Capital próprio necessário
- 77 071 €
- Prestação mensal
- 799 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -393 €
- Preço235 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7056 €
- Imposto do Selo (escritura)1880 €
- Imposto do Selo (crédito)1128 €
- Escritura, registo e banco2064 €
- Obras17 943 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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