Apartamento T2, 59 m² em Águas Livres, Amadora
Apartamento T2 com 59 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 235 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 205 681 €, 12,5% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 59 m², no 12º andar, construído em 1988, certificado energético D. Localizado freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento inclui uma conveniente varanda e está a apenas 5 minutos a pé da Estação CP, aumentando tanto o conforto quanto a acessibilidade para os residentes.**
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €235,000 está significativamente acima do valor justo de €205,681, indicando uma sobrevalorização de €29,319 (14,3%). Este prémio não reflete o valor potencial de mercado e apresenta um risco para os investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €205,681 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €235,000 situa-se €29,319 (14.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €235,000 face à base da zona de Águas Livres, Amadora, Lisbon de €175,727 (€2,978/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 64/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €175,727, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €205,681 (€3,486/m²), uma diferença de €29,319 (14.3%) face ao preço pedido de €235,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Águas Livres · 162595 | Imóvel em análise | €235,000 | €3,983 | — | 66 | 75 |
| Águas Livres · 83134a | Ativo | €280,000 | €3,500 | 12.1% | 66 | 75 |
| largo Cristóvão da Gama, 10 | Ativo | €300,000 | €3,947 | 0.9% | 68 | 74 |
| Falagueira-Venda Nova · 001bdb | Ativo | €250,000 | €3,472 | 12.8% | — | 73 |
| Queluz e Belas · 6d5110 | Ativo | €250,000 | €3,086 | 22.5% | 70 | 73 |
| Mediana | €265,000 | €3,486 | 12.5% | 68 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente listada em €235,000, o que representa 14.3% acima do seu valor justo de €205,681, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 4.2%, o potencial de rendimento locativo não justifica este preço elevado no mercado de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Dada a sua proximidade a Lisboa, a propriedade poderia atrair inquilinos familiares, no entanto, o preço de listagem de €235,000 representa uma sobrevalorização em comparação com o valor justo de €205,681. O preço mais elevado diminui a acessibilidade para os inquilinos familiares alvo, criando uma proposta de arrendamento menos atrativa. Renovação com valor acrescentado A condição da propriedade é avaliada em 64/100, significando o potencial para renovações que acrescentem valor, mas o preço atual de €235,000 está ainda 14.3% acima do valor justo. Investir em renovações pode melhorar a propriedade, mas a sobrevalorização inicial limita o retorno sobre o investimento e a atratividade geral da estratégia.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com um índice de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco significativo de aumento da rotatividade que pode levar a maiores taxas de vacância e custos associados à nova locação da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 266 693 €
- Capital próprio necessário
- 78 693 €
- Prestação mensal
- 793 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -378 €
- Preço235 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7056 €
- Imposto do Selo (escritura)1880 €
- Imposto do Selo (crédito)1128 €
- Escritura, registo e banco2064 €
- Obras19 566 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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