Apartamento T2, 104 m² em Gulpilhares e Valadares, Vila Nova de Gaia
Apartamento T2 com 104 m² em Gulpilhares e Valadares, Vila Nova de Gaia, à venda por 235 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 241 984 €, em linha com o preço pedido. A análise de 14 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 104 m², construído em 1996, certificado energético E. Localizado em jardim em Gulpilhares, freguesia de Gulpilhares e Valadares, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui uma vaga de estacionamento dedicada de 15m² e uma área ajardinada partilhada, proporcionando oportunidades de relaxamento ao ar livre numa vizinhança tranquila perto da praia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €235,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €241,984 por €6,984 (2.9%). Veredicto: ao preço justo. Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda visa pequenas renovações para aumentar o apelo aos compradores, permitindo uma venda potencial acima do custo de aquisição. Buy-to-let angle. Com um aluguel estimado de €920 por mês, esta propriedade oferece um rendimento bruto de 4.7%, tornando-se um sólido investimento de aluguer a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €241,984 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €235,000 situa-se €6,984 (2.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €235,000 face à base da zona de jardim em Gulpilhares de €269,115 (€2,588/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 54/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €269,115, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €241,984 (€2,327/m²), uma diferença de €6,984 (2.9%) face ao preço pedido de €235,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| jardim em Gulpilhares | Imóvel em análise | €235,000 | €2,260 | — | 52 | 59 |
| rua Medeiros | Ativo | €272,000 | €2,566 | 13.6% | 64 | 70 |
| avenida Infante Dom Henrique, 75 | Ativo | €225,000 | €2,273 | 0.6% | 49 | 77 |
| rua Jardim | Ativo | €310,000 | €2,183 | 3.4% | — | 69 |
| rua São João, 1 | Ativo | €275,000 | €2,434 | 7.7% | 58 | 70 |
| Mediana | €273,500 | €2,354 | 4.2% | 58 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 4,7%, que está alinhado com as expectativas para investimentos em arrendamento a longo prazo em áreas suburbanas como Gulpilhares e Valadares. No entanto, a sua avaliação justa indica que os retornos potenciais podem estar comprometidos pelo preço pedido atual, pois o imóvel encontra-se apenas 2,9% abaixo do valor de mercado justo. Compra e manutenção Embora o rendimento bruto de 4,7% seja atraente para uma estratégia de compra e manutenção, o valor justo de €241,984 sugere que os investidores devem ser cautelosos, pois o preço pedido de €235,000 reflete um desconto mínimo. Isso implica que, apesar do potencial para uma apreciação constante no futuro, a oportunidade imediata pode não ser tão forte quanto se antecipava, dados os métricas de avaliação.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 60 sugere um risco moderado de flutuações que podem impactar negativamente a receita de arrendamento e o valor do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 297 261 €
- Capital próprio necessário
- 109 261 €
- Prestação mensal
- 793 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -367 €
- Preço235 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7056 €
- Imposto do Selo (escritura)1880 €
- Imposto do Selo (crédito)1128 €
- Escritura, registo e banco2064 €
- Obras50 134 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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