Casa de campo T2, 125 m² em São Brás de Alportel
Casa de campo T2 com 125 m² em São Brás de Alportel, à venda por 510 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 407 685 €, 20,1% abaixo do preço pedido. A análise de 36 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de campo, jardim, serra e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vigas à vista.
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Visão geral
country_house T2 com 2 casas de banho de 125 m², construído em 1970, certificado energético D. Localizado freguesia de São Brás de Alportel, concelho de São Brás de Alportel, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui uma piscina aquecida e jacuzzi, complementadas por deslumbrantes vistas para as montanhas e um prático sistema de irrigação para o jardim de baixa manutenção.
Resumo financeiro
A avaliação. O preço pedido de €510,000 está significativamente acima do valor justo de €407,685, resultando numa avaliação de sobrevalorizada de €102,315 (25.1%). Isso indica que os potenciais investidores devem abordar esta propriedade com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €407,685 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €510,000 situa-se €102,315 (25.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €510,000 face à base da zona de São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro de €330,555 (€2,644/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €330,555, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €407,685 (€3,261/m²), uma diferença de €102,315 (25.1%) face ao preço pedido de €510,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Brás de Alportel · 16265c | Imóvel em análise | €510,000 | €4,080 | — | 75 | 53 |
| São Brás de Alportel · 89344c | Ativo | €229,000 | €3,271 | 19.8% | 78 | 61 |
| São Brás de Alportel · 833fbb | Ativo | €585,000 | €4,680 | 14.7% | 75 | 59 |
| rua Doutor José Dias Sancho | Ativo | €530,000 | €3,252 | 20.3% | 85 | 63 |
| São Brás de Alportel · 6a90e8 | Ativo | €750,000 | €3,036 | 25.6% | 70 | 52 |
| Mediana | €557,500 | €3,262 | 20.1% | 77 | 60 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Dado o valor justo da propriedade de €407,685, o preço de listagem atual de €510,000 representa uma lacuna significativa de 25.1%, tornando o arrendamento de longo prazo uma estratégia pouco atraente dada o elevado custo de aquisição em relação ao potencial rendimento de arrendamento de 3.7%. Esta estratégia pode não atrair inquilinos de qualidade devido à classificação da vizinhança de 53/100 e às condições económicas influenciadas pelas áreas agrícolas nas proximidades. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter parece imprudente devido à sobrevalorização significativa, conforme indicado pela comparação com o valor justo, o que diminui o potencial de um bom retorno sobre o investimento. A classificação da condição da propriedade de 78/100 pode sugerir algum apelo inicial, mas o elevado investimento inicial limita a sua atratividade para o crescimento a longo prazo. Arrendamento familiar O mercado de arrendamento familiar pode ser desafiador nesta localização, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada a €510,000, contrastando fortemente com o seu valor justo de €407,685, o que limita o rendimento potencial de arrendamento. Além disso, a baixa pontuação da vizinhança de 53/100 pode desencorajar famílias que procuram um ambiente comunitário de apoio, impactando ainda mais a procura por este tipo de arrendamento.
Riscos
Alto Risco Económico Com uma pontuação de estabilidade económica de 40/100, existe um risco significativo de flutuações nas condições do mercado que podem impactar negativamente a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 557 665 €
- Capital próprio necessário
- 149 665 €
- Prestação mensal
- 1720 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -864 €
- Preço510 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões28 100 €
- Imposto do Selo (escritura)4080 €
- Imposto do Selo (crédito)2448 €
- Escritura, registo e banco2724 €
- Obras10 313 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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