Apartamento T2, 65 m² em Barreiro e Lavradio, Barreiro
Apartamento T2 com 65 m² em Barreiro e Lavradio, Barreiro, à venda por 259 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 216 173 €, 16,5% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 65 m², no 3º andar, certificado energético D. Localizado em rua Maria Lalande S / N, freguesia de Barreiro e Lavradio, concelho de Barreiro, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade possui janelas de vidro duplo para melhor isolamento térmico e uma varanda acessível a partir do quarto principal, oferecendo vistas diretas para o rio e um espaço de relaxamento ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €259,000 está significativamente acima do valor justo de €216,173, indicando que a listagem está sobrevalorizada em €42,827 (19.8%). Isso reflete uma potencial sobrevalorização nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €216,173 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €259,000 situa-se €42,827 (19.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €259,000 face à base da zona de rua Maria Lalande S / N de €176,064 (€2,709/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €176,064, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €216,173 (€3,326/m²), uma diferença de €42,827 (19.8%) face ao preço pedido de €259,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Maria Lalande S / N | Imóvel em análise | €259,000 | €3,985 | — | 75 | 73 |
| rua Gil Vicente, 1 | Ativo | €224,950 | €3,628 | 8.9% | 73 | 71 |
| rua São Francisco de Assis, 14 | Ativo | €249,000 | €2,929 | 26.5% | 74 | 73 |
| avenida Bocage, 19 | Ativo | €249,000 | €3,662 | 8.1% | 75 | 72 |
| Baixa da Banheira e Vale da Amoreira · 468261 | Ativo | €229,000 | €3,694 | 7.3% | 73 | 73 |
| Mediana | €239,000 | €3,645 | 8.5% | 74 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada em 19,8%, tornando difícil alcançar um retorno satisfatório sobre o investimento através do arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,3%, os riscos financeiros superam os benefícios potenciais nesta localização suburbana. Compra e manutenção Apesar de ter uma boa classificação de condição de 76/100, o preço do apartamento excede significativamente o seu valor justo, o que pode dificultar a valorização a longo prazo. Investir nesta propriedade pode limitar a rentabilidade devido ao seu estado de avaliação atual e ao clima económico mais amplo na área. Arrendamento familiar Embora o bairro tenha uma pontuação respeitável de 73/100 para qualidade do inquilino, o estado sobrevalorizado deste apartamento a €259,000 cria uma barreira financeira para potenciais arrendatários familiares. O rendimento de 3,3% não apoia o investimento necessário para atrair inquilinos familiares a longo prazo num contexto suburbano.
Riscos
Risco de desvalorização potencial Uma combinação de uma pontuação de estabilidade económica moderadamente alta de 75 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos relativamente baixa de 70 pode indicar vulnerabilidade a flutuações económicas que afetam a renda de aluguer e a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 280 658 €
- Capital próprio necessário
- 73 458 €
- Prestação mensal
- 874 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -524 €
- Preço259 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8736 €
- Imposto do Selo (escritura)2072 €
- Imposto do Selo (crédito)1243 €
- Escritura, registo e banco2122 €
- Obras7486 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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