Apartamento em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires
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Apartamento T3 com 120 m² em União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 252 248 €, em linha com o preço pedido. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 120 m², no 2º andar, certificado energético D. Localizado freguesia de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A localização em esquina do apartamento garante luz natural contínua e uma agradável vista sobre uma praça bem cuidada com um parque infantil, melhorando a sua habitabilidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €260,000 está ligeiramente acima do valor justo de €252,248, com uma diferença de €7,752 (3.1%). Isto indica que a propriedade está ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €252,248 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €260,000 situa-se €7,752 (3.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €260,000 face à base da zona de União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires, Seixal, Setúbal de €220,219 (€1,835/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 66/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €220,219, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €252,248 (€2,102/m²), uma diferença de €7,752 (3.1%) face ao preço pedido de €260,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 1339c4 | Imóvel em análise | €260,000 | €2,167 | — | 68 | 70 |
| rua Cidade de Luanda | Ativo | €180,000 | €2,093 | 3.4% | 60 | 71 |
| rua Virgínia de Moura | Ativo | €423,524 | €2,241 | 3.4% | — | 71 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 5da17f | Ativo | €380,000 | €2,111 | 2.6% | 70 | 78 |
| União das Freguesias do Seixal, Arrentela e Aldeia de Paio Pires · 3d98a3 | Ativo | €269,900 | €2,060 | 4.9% | 65 | 73 |
| Mediana | €324,950 | €2,102 | 3.0% | 65 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 4,5%, tornando-a uma opção razoável para arrendamento de longo prazo na zona suburbana de Lisboa. Embora o rendimento seja aceitável, a curta diferença em relação ao valor justo indica que há espaço limitado para valorização neste segmento. Compra e manutenção Como investimento de compra e manutenção, esta propriedade oferece estabilidade na receita de aluguer, apoiada pela sua localização e proximidade ao mercado de trabalho de Lisboa. No entanto, com a propriedade ao preço justo, os investidores potenciais devem ser cautelosos ao anteciparem crescimento de capital a curto prazo. Arrendamento familiar O apartamento T3 é ideal para arrendamento familiar devido à sua dimensão e à qualidade profissional dos inquilinos atraídos para a área. No entanto, a sua avaliação justa sugere que, embora possa proporcionar uma receita de aluguer decente, uma valorização significativa pode ser improvável sem mudanças na dinâmica do mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos O índice de estabilidade dos inquilinos de 65 indica um potencial para taxas de vacância mais elevadas e custos associados se os inquilinos forem mais propensos a sair do que a permanecer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 308 422 €
- Capital próprio necessário
- 100 422 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -397 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras34 165 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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