Apartamento em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Apartamento T4 com 168 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 685 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 493 920 €, 27,9% abaixo do preço pedido. A análise de 10 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: roupeiros embutidos, soalho de madeira e pavimento cerâmico.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 168 m², no 3º andar. Localizado em rua da Constituição, freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, concelho de Porto, distrito de Porto. Característica Notável: Este apartamento possui uma garagem rara equipada com uma estação de carregamento dedicada a veículos elétricos, aumentando a conveniência para residentes preocupados com o meio ambiente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €685,000 está significativamente acima do valor justo de €493,920, refletindo uma sobreavaliação de €191,080 ou 38,7%. Esta disparidade sugere que a propriedade não é um investimento sólido com base nas condições de mercado atuais.
Avaliação
Valor justo estimado em €493,920 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €685,000 situa-se €191,080 (38.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €685,000 face à base da zona de rua da Constituição de €530,761 (€3,159/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 56/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €530,761, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €493,920 (€2,940/m²), uma diferença de €191,080 (38.7%) face ao preço pedido de €685,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Constituição | Imóvel em análise | €685,000 | €4,077 | — | 60 | 74 |
| rua Dom Agostinho de Jesus e Sousa, 30 | Ativo | €325,000 | €3,421 | 16.1% | — | 74 |
| alameda Jardins da Arrábida, 438 | Ativo | €390,000 | €3,000 | 26.4% | 65 | 76 |
| Ramalde · ba5b28 | Ativo | €360,000 | €2,880 | 29.4% | 62 | 76 |
| Ramalde · b7c0dd | Ativo | €324,900 | €2,499 | 38.7% | 58 | 71 |
| Mediana | €342,500 | €2,940 | 27.9% | 62 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel, listado por €685,000, não está alinhado com o valor justo de mercado, estando sobrevalorizado em 38,7%, o que pode desencorajar potenciais inquilinos a longo prazo. Apesar de um rendimento aceitável de 2,9%, a renda esperada não justifica o preço elevado pago pelo apartamento. Compra e manutenção Investir neste imóvel a longo prazo apresenta um risco devido ao seu hiato de 38,7% em relação ao valor justo, sugerindo que a valorização futura pode não ser suficiente para compensar o alto preço de entrada atual. Com uma avaliação geral de 56/100, a manutenção contínua pode ainda mais erodir a rentabilidade ao longo do tempo. Arrendamento familiar Embora a localização do apartamento, em um bairro respeitável, possa apelar para famílias, a sobrevalorização de 38,7% limita a renda potencial e o interesse deste público. O rendimento médio de 2,9% sugere que o imóvel pode não gerar retornos atrativos adequados para ocupantes familiares, considerando o significativo prémio de preço.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 75/100 indica um risco moderado de flutuações na economia local, o que pode afetar a procura de inquilinos e a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 815 465 €
- Capital próprio necessário
- 267 465 €
- Prestação mensal
- 2310 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1612 €
- Preço685 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões41 100 €
- Imposto do Selo (escritura)5480 €
- Imposto do Selo (crédito)3288 €
- Escritura, registo e banco3144 €
- Obras77 453 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
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