Moradia T3, 317 m² em Sandim, Olival, Lever e Crestuma, Vila Nova de Gaia
Moradia T3 com 317 m² em Sandim, Olival, Lever e Crestuma, Vila Nova de Gaia, à venda por 550 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 599 019 €, em linha com o preço pedido. A análise de 43 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 317 m², construído em 2005, certificado energético A. Localizado em jardim em Olival, freguesia de Sandim, Olival, Lever e Crestuma, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Esta propriedade dispõe de uma luxuosa piscina de água salgada e de uma possível área de ginásio no espaçoso subsolo, aumentando a sua atratividade para relaxamento e fitness.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €550,000 está 8.2% abaixo do valor justo de €599,019, indicando uma avaliação ao preço justo. Esta posição sugere uma oportunidade equilibrada tanto para a compra imediata quanto para o potencial de investimento a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €599,019 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €550,000 situa-se €49,019 (8.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €550,000 face à base da zona de jardim em Olival de €657,988 (€2,076/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €657,988, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €599,019 (€1,890/m²), uma diferença de €49,019 (8.2%) face ao preço pedido de €550,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| jardim em Olival | Imóvel em análise | €550,000 | €1,735 | — | 75 | 76 |
| rua Duarte de Oliveira, 730 | Ativo | €470,000 | €1,767 | 1.8% | 80 | 70 |
| rua Nossa Senhora de Fátima | Ativo | €399,000 | €2,433 | 40.2% | 74 | 76 |
| rua São Bento | Ativo | €495,000 | €1,390 | 19.9% | 71 | 63 |
| rua do Capelo | Ativo | €449,000 | €1,512 | 12.9% | 72 | 73 |
| Mediana | €459,500 | €1,640 | 5.5% | 73 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Sandim está bem posicionada para arrendamento de longo prazo, dada a sua proximidade ao Porto e a forte procura por alojamentos familiares em áreas suburbanas. Com um valor de mercado justo de €599,019, esta casa gera um rendimento bruto de 3,6%, alinhando-se com as expectativas de uma renda estável numa vizinhança segura. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção pode ser vantajoso devido à sua avaliação justa e à boa pontuação de condição de 79/100, indicando um investimento sólido para uma valorização futura. A baixa taxa de criminalidade da área e o acesso a comodidades oferecem uma perspetiva promissora para a retenção de valor a longo prazo. Arrendamento familiar Como arrendamento familiar, esta propriedade beneficia do estilo de vida suburbano que atrai famílias em busca de casas maiores perto do Porto, apoiando um perfil de inquilinos estável. O seu valor justo indica que, embora não seja um negócio, representa um investimento razoável alinhado com a dinâmica do mercado local.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica de 80/100 indica um ambiente económico forte, mas a classificação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere um risco maior de rotatividade de inquilinos ou desocupação do que o desejável, afetando potencialmente a renda de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 614 043 €
- Capital próprio necessário
- 174 043 €
- Prestação mensal
- 1855 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -999 €
- Preço550 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4400 €
- Imposto do Selo (crédito)2640 €
- Escritura, registo e banco2820 €
- Obras22 883 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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