Apartamento T2, 45 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra
Apartamento T2 com 45 m² em Sesimbra (Santiago), Sesimbra, à venda por 299 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 213 092 €, 28,7% abaixo do preço pedido. A análise de 17 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 45 m², no 1º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Sesimbra (Santiago), concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. Este apartamento possui uma localização privilegiada no centro histórico de Sesimbra, a poucos metros da praia, aumentando o seu apelo tanto para residentes como para turistas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €299,000 está significativamente acima do valor justo de €213,092, representando uma sobrevalorização de €85,908 (40.3%). Esta desajustagem sugere que o imóvel não é um investimento sólido no seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €213,092 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €299,000 situa-se €85,908 (40.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,000 face à base da zona de Sesimbra (Santiago), Sesimbra, Setúbal de €207,864 (€4,619/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 76/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços abaixo da média da freguesia — um desconto hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €207,864, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €213,092 (€4,735/m²), uma diferença de €85,908 (40.3%) face ao preço pedido de €299,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sesimbra (Santiago) · 37509f | Imóvel em análise | €299,000 | €6,644 | — | 74 | 59 |
| rua Serpa Pinto | Ativo | €320,000 | €6,275 | 5.6% | 78 | 67 |
| rua Santa Maria do Castelo | Ativo | €265,000 | €3,955 | 40.5% | 72 | 68 |
| rua Fonte de Sesimbra | Ativo | €325,900 | €5,256 | 20.9% | 80 | 68 |
| rua Cândido dos Reis, 99-3D | Ativo | €355,000 | €5,917 | 11.0% | 75 | 63 |
| Mediana | €322,950 | €5,587 | 15.9% | 77 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está atualmente sobrevalorizada em 40,3% em comparação com o seu valor justo de €213.092, limitando o seu potencial de rentabilidade para investimento a longo prazo. Além disso, o rendimento bruto de 3,6% não é suficientemente atrativo para justificar o elevado preço de compra nesta área suburbana. Compra e manutenção Investir neste apartamento de 2 quartos pode não proporcionar retornos substanciais de valorização devido à sua atual sobrevalorização em €299.000, que excede significativamente o valor justo. Consequentemente, as perspetivas de longo prazo são diminuídas pelas condições económicas e da vizinhança menos favoráveis que afetam o potencial de crescimento.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 50/100 indica um risco maior de recessões económicas que podem afetar o valor da propriedade e o potencial de rendimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 321 995 €
- Capital próprio necessário
- 82 795 €
- Prestação mensal
- 1008 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -541 €
- Preço299 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 536 €
- Imposto do Selo (escritura)2392 €
- Imposto do Selo (crédito)1435 €
- Escritura, registo e banco2218 €
- Obras5414 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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