Apartamento T5, 316 m² em Arroios, Lisbon
Apartamento T5 com 316 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 4 550 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 2 531 068 €, 44,4% abaixo do preço pedido. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q1 (luxo). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T5 com 5 casas de banho de 316 m², construído em 2024. Localizado em avenida da República, freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta residência inclui quatro lugares de estacionamento designados e duas arrecadações, uma combinação rara que aumenta a conveniência no ambiente urbano do centro de Lisboa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €4,550,000 está significativamente acima do valor justo de €2,531,068, representando uma diferença de €2,018,932 (79.8%). Veredicto: sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip poderia envolver a renovação do apartamento e o seu marketing a um preço mais alto, visando capitalizar a localização central em Lisboa. Buy-to-let angle. A renda estimada de €4,929/mês resulta em um rendimento bruto de apenas 1.3%, indicando que uma estratégia de buy-and-hold pode oferecer retornos limitados.
Avaliação
Valor justo estimado em €2,531,068 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €4,550,000 situa-se €2,018,932 (79.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,550,000 face à base da zona de avenida da República de €2,373,759 (€7,512/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 85/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €2,373,759, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €2,531,068 (€8,010/m²), uma diferença de €2,018,932 (79.8%) face ao preço pedido de €4,550,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida da República | Imóvel em análise | €4,550,000 | €14,399 | — | 88 | 90 |
| Estrela · 83184e | Ativo | €1,650,000 | €8,010 | 44.4% | 78 | 84 |
| avenida Duque de Loulé | Ativo | €1,750,000 | €7,609 | 47.2% | 80 | 90 |
| Estrela · a802e9 | Ativo | €1,650,000 | €8,010 | 44.4% | 78 | 81 |
| Misericórdia · 3d9811 | Ativo | €3,180,000 | €10,000 | 30.5% | 82 | 81 |
| Mediana | €1,700,000 | €8,010 | 44.4% | 79 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de listagem de €4,550,000 representa uma lacuna substancial de 79,8% acima do seu valor justo de €2,531,068, indicando que a propriedade está sobrevalorizada para o mercado de arrendamento a longo prazo. Com um baixo rendimento bruto de 1,3%, o investimento não apresenta um potencial de retorno suficiente para justificar o preço elevado de compra. Arrendamento de curto prazo para férias Apesar de estar localizada numa área desejável com excelente acesso ao transporte, o potencial de arrendamento é diminuído pela substancial lacuna de 79,8% entre o preço pedido e o seu valor justo de €2,531,068. Dada esta sobrevalorização e o baixo rendimento de 1,3%, entrar no mercado de curto prazo parece imprudente para maximizar retornos. Comprar e manter O preço de listagem de €4,550,000, significativamente acima do seu valor justo, torna esta estratégia de investimento menos apelativa, pois coloca a propriedade a um prémio de 79,8% que é difícil de recuperar ao longo do tempo. Com um rendimento bruto de apenas 1,3%, a abordagem de comprar e manter não é aconselhável neste contexto, pois provavelmente não suporta um modelo financeiro sustentável.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A alta estabilidade de inquilinos, com uma pontuação de 85/100, pode levar a taxas de vacância aumentadas se algum inquilino decidir mudar-se, afetando a estabilidade da receita geral.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 961 910 €
- Capital próprio necessário
- 1 321 910 €
- Prestação mensal
- 15 346 €
- Rentabilidade bruta
- 1,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -16 435 €
- Preço4 550 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões341 250 €
- Imposto do Selo (escritura)36 400 €
- Imposto do Selo (crédito)21 840 €
- Escritura, registo e banco12 420 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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