Apartamento em Rio Tinto
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Apartamento T2 com 110 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 260 401 €, em linha com o preço pedido. A análise de 8 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 110 m², no 5º andar, construído em 2000, certificado energético D. Localizado em travessa Chão Verde, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: Este apartamento possui uma sala de estar espaçosa, ideal para receber, e o seu status de edifício referência acrescenta um nível de prestígio à sua localização central.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €285,000 está €24,599 (9.4%) acima do valor justo de €260,401, o que indica que a propriedade está ao preço justo. Isso estabelece uma expectativa razoável para potenciais investidores no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €260,401 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €285,000 situa-se €24,599 (9.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de travessa Chão Verde de €237,309 (€2,157/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €237,309, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €260,401 (€2,367/m²), uma diferença de €24,599 (9.4%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Chão Verde | Imóvel em análise | €285,000 | €2,591 | — | 70 | 69 |
| Campanhã · da46cc | Ativo | €300,000 | €3,191 | 23.2% | 75 | 81 |
| Fânzeres e São Pedro da Cova · 652fe2 | Ativo | €259,500 | €2,425 | 6.4% | 65 | 75 |
| rua dos Carregais | Ativo | €272,500 | €2,309 | 10.9% | 72 | 77 |
| Rio Tinto · 190712 | Ativo | €265,000 | €2,789 | 7.7% | 74 | 73 |
| Mediana | €268,750 | €2,607 | 0.6% | 73 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade oferece um rendimento bruto de 4,1%, que é razoável para o mercado suburbano do Porto, indicando um potencial de rendimento estável. No entanto, com um preço de listagem de €285,000 ligeiramente acima do valor justo de €260,401, não apresenta um forte caso para uma valorização significativa a longo prazo. Arrendamento familiar Com uma classificação do bairro de 69/100 voltada para as famílias, este apartamento T2 em Rio Tinto está bem posicionado para arrendamentos de longo prazo a famílias que buscam estabilidade na vida suburbana. Embora a sua pontuação de condição de 68/100 sugira alguma margem para melhorias, a avaliação atual de €285,000 limita a sua atratividade para inquilinos familiares que procuram valor. Compra e manutenção Investir nesta propriedade alinha-se com uma estratégia de compra e manutenção, dado o seu rendimento razoável e charme suburbano, tornando-a um ativo estável ao longo do tempo. No entanto, o preço de €285,000 parece ligeiramente inflacionado comparado ao seu valor justo de €260,401, o que pode dificultar futuras oportunidades de crescimento de capital.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, há uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, o que pode resultar em taxas de vacância mais elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 329 180 €
- Capital próprio necessário
- 101 180 €
- Prestação mensal
- 999 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -502 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras27 793 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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