Apartamento em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim
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Apartamento T2 com 118 m² em Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, Gondomar, à venda por 272 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 270 334 €, em linha com o preço pedido. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 118 m², no 4º andar, certificado energético D. Localizado em rua dos Carregais, freguesia de Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Este apartamento possui duas fachadas que aumentam o fluxo de luz natural e uma espaçosa varanda virada a oeste de 7 m², perfeita para relaxar à tarde.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €272,500 está ligeiramente acima do valor justo de €270,334, com uma diferença de €2,166 (0,8%) a mais. Este veredicto de avaliação indica que o imóvel está ao preço justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €270,334 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €272,500 situa-se €2,166 (0.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €272,500 face à base da zona de rua dos Carregais de €233,467 (€1,979/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 71/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €233,467, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €270,334 (€2,291/m²), uma diferença de €2,166 (0.8%) face ao preço pedido de €272,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Carregais | Imóvel em análise | €272,500 | €2,309 | — | 72 | 77 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · 38b27e | Ativo | €305,000 | €2,421 | 4.8% | 70 | 71 |
| rua Marques de Sá | Ativo | €279,900 | €2,014 | 12.8% | 70 | 76 |
| Campanhã · da46cc | Ativo | €300,000 | €3,191 | 38.2% | 75 | 81 |
| Rio Tinto · a8055c | Ativo | €250,000 | €2,500 | 8.3% | 66 | 65 |
| Mediana | €289,950 | €2,461 | 6.5% | 70 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 3.7% da propriedade apoia a estabilidade nos retornos de arrendamento a longo prazo, alinhando-se com os sólidos padrões de segurança do bairro. Adicionalmente, com o valor justo a corresponder estreitamente ao preço de lista, a demanda de arrendamento pode proporcionar uma renda consistente sem risco especulativo. Compra e manutenção Dado o preço justo de €272,500 em relação ao valor justo calculado, a propriedade pode servir como um investimento fiável a longo prazo, gerando retornos constantes. A classificação de 77/100 do bairro complementa o seu potencial de valorização ao longo do tempo, apesar da estabilidade atual dos preços no mercado. Arrendamento familiar Com amplo espaço neste apartamento de 118m² e 2 quartos, adapta-se bem para arrendamentos familiares, especialmente com um valor justo que indica uma precificação sustentável. Apesar de a classificação do bairro ser respeitável, de 77/100, a propriedade mantém um apelo sólido para famílias à procura de um ambiente urbano fiável.
Riscos
Risco de incumprimento do inquilino Com uma pontuação de estabilidade do inquilino de 70/100, há um risco notável de rotatividade ou incumprimento do inquilino, o que pode resultar em períodos de vacância prolongados e diminuição do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 313 174 €
- Capital próprio necessário
- 95 174 €
- Prestação mensal
- 955 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -543 €
- Preço272 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9681 €
- Imposto do Selo (escritura)2180 €
- Imposto do Selo (crédito)1308 €
- Escritura, registo e banco2154 €
- Obras25 352 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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