Apartamento em Freamunde
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Apartamento T3 com 100 m² em Freamunde, Paços de Ferreira, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 238 225 €, 13,4% abaixo do preço pedido. A análise de 11 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e pavimento flutuante.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 100 m², no 2º andar. Localizado em travessa 25 de Abril, 23, freguesia de Freamunde, concelho de Paços de Ferreira, distrito de Porto. O apartamento possui dois varandins generosos, proporcionando amplo espaço exterior e luz natural, ideal para aproveitar o clima local.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 está €36,775 (15.4%) acima do valor justo de €238,225. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €238,225 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €36,775 (15.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de travessa 25 de Abril, 23 de €175,513 (€1,755/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 74/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €175,513, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €238,225 (€2,382/m²), uma diferença de €36,775 (15.4%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa 25 de Abril, 23 | Imóvel em análise | €275,000 | €2,750 | — | 74 | 60 |
| Carvalhosa · dc14a3 | Ativo | €335,000 | €2,888 | 5.0% | 70 | 57 |
| rua Fonte dos Moleiros | Ativo | €270,000 | €2,348 | 14.6% | 70 | 70 |
| alameda do Mosteiro | Ativo | €325,000 | €2,305 | 16.2% | 75 | 64 |
| Paços de Ferreira · f10ac4 | Ativo | €279,500 | €2,117 | 23.0% | 74 | 66 |
| Mediana | €302,250 | €2,327 | 15.4% | 72 | 65 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Freamunde, listada por €275,000, está sobrevalorizada em comparação com o valor justo de €238,225, resultando num desvio de 15,4%. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, o potencial para retornos atraentes a longo prazo é limitado no mercado atual. Arrendamento familiar Dada a localização suburbana perto do Porto e uma pontuação de condição de 74/100, a propriedade pode atrair famílias à procura de casa. No entanto, o desvio de 15,4% em relação ao valor justo sugere que obter taxas de arrendamento competitivas pode ser desafiador neste mercado sobrevalorizado. Compra e retenção Embora a propriedade ofereça acesso a amenidades urbanas e uma classificação de condição razoável, o alto preço de listagem marca-a como sobrevalorizada no panorama de investimento a longo prazo. Os investidores devem ser cautelosos, uma vez que o potencial de valorização é diminuído devido a um rendimento relativamente baixo de 2,5% e a uma disparidade em relação ao valor justo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta vulnerabilidade económica devido a uma baixa pontuação de estabilidade económica de 65/100, indicando flutuações potenciais na economia local que podem impactar a retenção de inquilinos e a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 306 864 €
- Capital próprio necessário
- 86 864 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -703 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras16 328 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSubject energy rating is unknown (district median assumed).
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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