Apartamento em Santa Maria Maior
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Apartamento T2 com 172 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 2 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 257 363 €, 47,2% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 3 casas de banho de 172 m², construído em 1993, certificado energético B. Localizado em rua dos Sapateiros, 73, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento possui várias entradas de duas ruas distintas, aumentando a privacidade e acessibilidade enquanto proporciona uma abundância de luz natural pela sua localização de esquina privilegiada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,380,000 está significativamente acima do valor justo de €1,257,363, indicando uma propriedade sobrevalorizada com um prémio de €1,122,637 (89.3%).
Avaliação
Valor justo estimado em €1,257,363 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €2,380,000 situa-se €1,122,637 (89.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,380,000 face à base da zona de rua dos Sapateiros, 73 de €1,198,470 (€6,968/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,198,470, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,257,363 (€7,310/m²), uma diferença de €1,122,637 (89.3%) face ao preço pedido de €2,380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua dos Sapateiros, 73 | Imóvel em análise | €2,380,000 | €13,837 | — | 78 | 84 |
| Santo António · 83181a | Ativo | €980,000 | €8,829 | 36.2% | 75 | 90 |
| avenida da Liberdade | Ativo | €980,000 | €8,829 | 36.2% | 75 | 82 |
| avenida da Liberdade | Ativo | €980,000 | €10,316 | 25.4% | 76 | 78 |
| Arroios · efdae0 | Ativo | €690,000 | €3,988 | 71.2% | 78 | 84 |
| Mediana | €980,000 | €8,829 | 36.2% | 76 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Santa Maria Maior está sobrevalorizado, com um valor justo de €1,257,363 em comparação com o preço de listagem de €2,380,000, indicando uma discrepância significativa de 89,3%. Com um rendimento baixo de apenas 1,5%, este investimento provavelmente terá um desempenho inferior às expectativas do mercado. Manter e esperar Esta propriedade representa uma oportunidade sobrevalorizada, como evidenciado pela sua discrepância de avaliação e alto preço de listagem de €2,380,000 em comparação com o valor justo de €1,257,363, sugerindo que simplesmente não vale o investimento. O rendimento atual de 1,5% não justifica o capital a longo prazo alocado nesta propriedade. Arrendamento de férias de curto prazo Embora o apartamento esteja localizado numa área desejável de Lisboa, o seu preço de listagem de €2,380,000 é excessivamente elevado em relação ao valor justo de €1,257,363, revelando um estado de sobrevalorização. O baixo rendimento de 1,5% confirma ainda mais que pode ter dificuldades em gerar retornos adequados no mercado de arrendamento de curto prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, pode haver uma maior probabilidade de rotatividade de inquilinos, levando a potenciais perdas de receitas durante os períodos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 604 158 €
- Capital próprio necessário
- 700 158 €
- Prestação mensal
- 8027 €
- Rentabilidade bruta
- 1,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -7983 €
- Preço2 380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões178 500 €
- Imposto do Selo (escritura)19 040 €
- Imposto do Selo (crédito)11 424 €
- Escritura, registo e banco7212 €
- Obras7982 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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