Moradia T2, 123 m² em Mafamude e Vilar do Paraíso, Vila Nova de Gaia
Moradia T2 com 123 m² em Mafamude e Vilar do Paraíso, Vila Nova de Gaia, à venda por 240 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 192 798 €, 19,7% abaixo do preço pedido. A análise de 27 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 123 m², certificado energético F. Localizado em travessa Nossa Senhora do Carmo, 38, freguesia de Mafamude e Vilar do Paraíso, concelho de Vila Nova de Gaia, distrito de Porto. Características Principais: A propriedade inclui um terraço com uma vista interessante e um sótão que oferece fácil acesso, aumentando o potencial da casa para personalização e opções de armazenamento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €240,000 está significativamente acima do valor justo de €192,798, refletindo uma sobrevalorização de €47,202, ou 24,5%. Esta valorização exige uma consideração cuidadosa antes de prosseguir.
Avaliação
Valor justo estimado em €192,798 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €240,000 situa-se €47,202 (24.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €240,000 face à base da zona de travessa Nossa Senhora do Carmo, 38 de €230,380 (€1,873/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 51/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €230,380, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €192,798 (€1,567/m²), uma diferença de €47,202 (24.5%) face ao preço pedido de €240,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Nossa Senhora do Carmo, 38 | Imóvel em análise | €240,000 | €1,951 | — | 52 | 80 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · efdb7c | Ativo | €240,000 | €1,429 | 26.8% | 45 | 70 |
| Canelas · 4a42e5 | Ativo | €199,000 | €663 | 66.0% | 42 | 76 |
| Vilar de Andorinho · 83408c | Ativo | €215,000 | €1,706 | 12.5% | 30 | 76 |
| Mafamude e Vilar do Paraíso · be95c7 | Ativo | €245,000 | €1,801 | 7.7% | — | 76 |
| Mediana | €227,500 | €1,568 | 19.7% | 42 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €240,000, excedendo significativamente o valor justo de €192,798, indicando uma diferença de 24,5%. Esta discrepância limita a sua atratividade para arrendamento de longo prazo, uma vez que a rentabilidade bruta de 4,6% não compensa o preço inflacionado num mercado competitivo. Arrendamento familiar Com uma boa classificação de vizinhança de 80/100, a localização tem potencial para arrendamentos familiares; no entanto, a sobrevalorização a €240,000 em relação ao valor justo torna-a menos apelativa. As famílias que procuram opções de arrendamento podem encontrar melhor valor em áreas circundantes com amenidades e classificações de segurança comparáveis. Comprar e manter Embora a propriedade tenha um caráter de vizinhança justo e a proximidade ao Porto, o estado de sobrevalorização considerável a €240,000 prejudica a sua viabilidade como um investimento de comprar e manter. Esta abordagem é minada por uma rentabilidade bruta de 4,6% que não justifica o preço de mercado atual numa área de investimento tradicionalmente estável.
Riscos
Risco de recessão económica: Com uma pontuação de estabilidade económica de 80, existe um risco de flutuações de mercado que podem afetar os pagamentos dos inquilinos ou as taxas de ocupação, representando um desafio potencial à estabilidade da receita de renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 319 209 €
- Capital próprio necessário
- 127 209 €
- Prestação mensal
- 816 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -392 €
- Preço240 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7406 €
- Imposto do Selo (escritura)1920 €
- Imposto do Selo (crédito)1152 €
- Escritura, registo e banco2076 €
- Obras66 656 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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