Apartamento em Loures
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Apartamento T2 com 89 m² em Loures, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 317 821 €, em linha com o preço pedido. A análise de 38 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 89 m², no 3º andar, certificado energético E. Localizado em urbanização do Marzagão, 1, freguesia de Loures, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento inclui um quarto de armazenamento versátil com uma janela, ideal para uso como escritório em casa ou quarto de hóspedes, e múltiplas varandas que melhoram as opções de espaço ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €350,000 está 10.1% acima do valor justo de €317,821. Portanto, a propriedade está ao preço justo e deverá atrair compradores em busca de um investimento razoável.
Avaliação
Valor justo estimado em €317,821 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €350,000 situa-se €32,179 (10.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de urbanização do Marzagão, 1 de €312,140 (€3,507/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 56/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €312,140, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €317,821 (€3,571/m²), uma diferença de €32,179 (10.1%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| urbanização do Marzagão, 1 | Imóvel em análise | €350,000 | €3,933 | — | 58 | 66 |
| rua Padre Manuel da Nóbrega | Ativo | €290,000 | €3,580 | 9.0% | 65 | 70 |
| Santo António dos Cavaleiros e Frielas · efdd2f | Ativo | €275,000 | €3,526 | 10.3% | 52 | 78 |
| Póvoa de Santo Adrião e Olival Basto · 95692b | Ativo | €230,000 | €4,600 | 17.0% | 60 | 72 |
| Ramada e Caneças · 28bc45 | Ativo | €317,000 | €3,562 | 9.4% | 65 | 74 |
| Mediana | €282,500 | €3,571 | 9.2% | 63 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de €350,000 representa um valor justo em relação ao seu valor justo avaliado de €317,821, indicando que a propriedade está alinhada de perto com as expectativas do mercado. Com um rendimento bruto de 3,4%, este investimento pode proporcionar um fluxo de caixa estável, embora modesto, no mercado de arrendamento a longo prazo. Arrendamento para famílias O preço de listagem da propriedade é justificado com uma ligeira diferença de 10,1% em relação ao seu valor justo, sugerindo que ela pode atrair famílias que procuram um ambiente residencial seguro perto de Lisboa. As comodidades razoáveis e os bons índices de vizinhança podem atrair inquilinos em busca de estabilidade e conforto a longo prazo. Manter e comprar Embora o preço da propriedade esteja razoavelmente alinhado com seu valor justo, o índice de condição moderado de 56/100 indica possíveis necessidades de renovação que podem afetar a valorização a longo prazo. A configuração suburbana oferece um apelo residencial que pode suportar uma procura constante, no entanto, os rendimentos de 3,4% sugerem que os investidores devem permanecer cautelosos em relação a suposições agressivas de crescimento de capital.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos a 65/100, há um risco aumentado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de desocupação elevadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 413 008 €
- Capital próprio necessário
- 133 008 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -745 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras40 888 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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