Apartamento em Benfica
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Apartamento T2 com 56 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 293 581 €, 25,7% abaixo do preço pedido. A análise de 5 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, ilha de cozinha e renovado.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 56 m², no 12º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento recentemente remodelado apresenta acabamentos de alta qualidade tanto na cozinha como na casa de banho, complementados por janelas de PVC eficientes que aumentam a luz natural e a eficiência energética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está significativamente acima do valor justo, que é determinado em €293,581. Isso resulta numa sobrevalorização de €101,419, ou 34,5%.
Avaliação
Valor justo estimado em €293,581 a partir de 2 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €101,419 (34.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de Benfica, Lisbon, Lisbon de €280,474 (€5,008/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 78/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €280,474, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €293,581 (€5,243/m²), uma diferença de €101,419 (34.5%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Benfica · 57f758 | Imóvel em análise | €395,000 | €7,054 | — | 80 | 78 |
| Encosta do Sol · f5e9cc | Ativo | €320,000 | €4,324 | 38.7% | 75 | 82 |
| rua Actriz Adelina Abranches, 13 | Ativo | €345,000 | €6,161 | 12.7% | 75 | 82 |
| Mediana | €332,500 | €5,243 | 25.7% | 75 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €395,000, significativamente acima do valor justo de €293,581, indicando uma diferença de 34,5%. Com um rendimento bruto de apenas 3,2%, este investimento provavelmente não proporcionará retornos suficientes a longo prazo. Investimento a manter Adquirir esta propriedade ao preço atual representa um risco, pois não está alinhado com o valor justo, o que sugere que manter este ativo poderá resultar em resultados subótimos. O rendimento bruto de 3,2% sublinha ainda mais o potencial inadequado de valorização num mercado relativamente estável. Renovação para valorização Investir em renovação para esta propriedade sobrevalorizada pode não justificar o custo, dada a substancial diferença em relação ao seu valor justo, que é de €293,581. A atual pontuação de condição de 78/100 não fornece um incentivo convincente para aumentar o valor quando o preço de entrada já é excessivo. Não é ideal para: Arrendamento de férias de curto prazo, mercado de luxo, habitação para estudantes
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Apesar de um elevado índice de estabilidade económica de 90/100, um índice de estabilidade de inquilinos de 70/100 indica um potencial de maior rotatividade, o que poderá resultar em custos de vacância elevados e redução da estabilidade dos rendimentos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 426 217 €
- Capital próprio necessário
- 110 217 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -799 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras4813 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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